[매일일보 이재빈 기자] 임대차3법 중 ‘임대료 인상폭 5% 제한’과 ‘계약갱신청권’이 도입되면서 ‘일단’ 전세를 살고 있는 세입자들의 주거안정은 최장 4년까지는 보장됐다. 하지만 신규 계약 시 임대료 급등, 전세 공급 감소, 임대주택 질 저하 등의 문제점이 예상된다.

정부는 지난달 31일 관보 별권을 내고 전월세상한제와 계약갱신청구권제 등을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안을 공포했다. 앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 본인이나 직계존비속 실거주 등 일부 예외 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.

계약갱신청구권은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있다. 다만 오는 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터는 기간 만료 2개월 전에 집주인에게 계약갱신 의사를 통보해야 한다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 간주되지 않는다.

계약 갱신 시 임차인의 동의가 없으면 전세를 월세로 전환할 수도 없다. 동의 하에 월세로 전환하는 경우에도 주택임대차보호법에 따른 법정 전환율이 적용된다.

다만 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사전에 갱신을 거절하고 법 시행 전에 다른 임차인과 계약을 체결했다면 계약갱신청구권을 행사할 수 없다. 새 세입자의 주거권을 보호하기 위한 조치다.

정부의 이번 조치로 일단 최장 4년간 주택임대차시장 가격은 현상태를 유지할 전망이다. 다만 이번에 계약갱신청구권을 행사한 주택이 전세물량으로 풀리는 2년 후부터 새로 계약을 체결한 주택의 계약기간이 만료되는 4년 후까지는 전세가격이 급등할 가능성이 높다. 최장 4년의 주택임대차기간이 끝난 후 새로 계약을 체결하는 경우에는 ‘임대료 인상폭 5% 제한’이 적용되지 않기 때문이다. 임대인들은 그간 전세가를 올리지도 못 했고 앞으로도 4년 간 임대료를 마음대로 인상할 수 없기 때문에 이 시기에 전세가를 크게 높일 것으로 예상된다.

강남구 대치동 A공인중개소 관계자는 “수년전 시세보다 낮은 가격에 전세계약을 체결한 집주인들은 현재 계약이 만료되면 전세가를 무조건 시세에 맞춰 올리겠다고 벼르고 있다”며 “일부 임대인 사이에서는 이미 전세를 얼마 이하로는 두지 말자는 얘기도 나오고 있다”고 귀띔했다.

주택임대차시장 규제가 전세시대의 종말을 앞당길 것이라는 관측도 있다. 월세보다 전세가 상승률이 높고 월세의 전세 전환이 늘어나는 시점에 전세가를 규제하면 대부분의 임대인이 전세가 아닌 월세를 둘 것이라는 관측이다. 실제로 종부세·양도세·취득세 인상 등으로 인해 세부담이 늘어난 강남권 일부 단지에서는 임대인이 전세 대신 월세를 둬서 세금부담을 상쇄시키고 있는 상황이다.

임대주택의 질이 저하될 것이라는 우려도 제기된다. 일본과 영국, 독일 등 해외사례를 바탕으로 한 비판이다. 일본의 경우 계약갱신청구권제를 운영하다 임대주택 질이 저하되고 공급이 줄어드는 부작용이 발생하자 ‘양질의 임대주택공급촉진특별법’을 제정해 시행하고 있다. 영국도 임대료 상한제를 운영했다가 부작용이 발생하면서 임대료를 사실상 자율화했고 독일은 베를린 등 일부 도시에 대한 임대료 상한제를 시행했다가 임대주택 질 저하, 단기 임대료 급등 등을 불러왔다는 비판에 직면해 있다.

송파구 잠실동 B공인중개소 관계자는 “신규 계약 시 특약사항으로 일부 항목에 대한 집수리 비용을 세입자에게 청구할 수 있는지에 대한 문의가 있었다”며 “인근 엘스나 리센츠, 트리지움 등은 입주 10년이 넘었기 때문에 수리비 등이 세입자에게 부담으로 작용할 수 있다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “개정안이 단기적으로는 임대시장 안정에 기여할 수 있지만 장기적으로는 전세가격의 상승을 4년 뒤로 이연시키는 결과가 될 가능성이 높다”며 “4년 뒤 전세가가 폭등할 것”이라고 분석했다.

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이재빈 기자 fuego@m-i.kr 다른기사 보기