제도 허술한 탓에 주거안정 오히려 해치기도
[매일일보 이재빈 기자] 임대차 3법 시행이 임박함에 따라 시장 혼란이 가중되고 있다. 계약갱신청구권과 임대료 인상률 제한만 먼저 시행되고 전월세 신고제는 내년 6월에나 시행될 전망이기 때문이다. 또 집주인이 추가 전세대출에 동의를 하지 않는 등 ‘꼼수’로 계약갱신청구권을 무력화하는 방안도 공유되고 있다.
더불어민주당은 30일 본회의를 열고 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용 등을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법 일부개정안을 처리했다. 민주당은 앞서 지난 29일에는 법제사법위원회에서 개정안을 통과시킨 바 있다.
이날 개정안이 통과됨에 따라 남은 절차는 국무회의 의결과 공포만이 남았다. 정부는 31일 임시 국무회의를 열어 개정안을 곧바로 공포해 시행할 계획이다.
이에 따라 앞으로 주택임대차 시장에는 전월세 상한제와 계약갱신청구권제가 도입된다. 임대료 상승폭이 직전 임대료의 5% 이하로 제한되고 세입자가 계약만료 1개월 이내에 계약갱신청구권을 행사하면 계약을 한 차례 2년간 연장할 수 있다. 세입자 입장에서는 최초 2년에 추가로 2년, 총 4년간 주거권을 보장받는 셈이다.
다만 개정안 자체가 ‘속전속결’로 급하게 처리된 만큼 허점도 적지 않아 오히려 세입자 주거안정을 해칠 수도 있다는 지적이 나온다. 먼저 계약 만료가 6개월 이하 남은 집주인들은 임대차 3법 시행 전에 임대료를 올리려고 벌써부터 새 세입자를 구하고 있다. 사전에 계약 만료를 통보하고 임대료를 올려 새로운 세입자를 받는 방식이다. 이렇게 하면 임대료도 자유롭게 조절할 수 있고 신규 세입자 주거권 보호를 위해 계약갱신청구권을 적용할 수 없기 때문이다.
전월세신고제 시행이 내년 6월로 밀린 점도 우려되는 부분이다. 전월세신고제는 국토교통부와 지방자치단체 등이 관련 체계를 구축하는데 시간이 필요하다고 요청함에 따라 시행이 연기됐다. 임대료 인상 제한이나 계약갱신청구권을 보장하려면 근거가 되는 전월세 계약 정보가 있어야 하는데 이 정보가 내년 6월부터나 쌓이는 셈이다. 지난 5월 기준 임대 추계 731만 가구 중 실거래 정보를 확인할 수 있는 건은 약 28%인 205만여 가구에 불과하다.
집주인이 전세대출 연장거부로 임대차3법을 무력화하는 방안도 법의 허점이다. 계약 갱신 시 임차인이 임대료 인상분을 조달하기 위해 추가 전세대출을 실행할 경우 집주인 동의가 필요한데 이를 동의해주지 않겠다는 것이다. 임차인 입장에서는 사전에 기존 임대료의 5%에 달하는 현금을 준비해두지 않으면 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 셈이다.
송승현 도시와경제 대표는 “급하게 법안을 처리하다보니 곳곳에 허점이 있는 것”이라며 “부동산 대책을 발표할 때마다 으레 그랬던 것처럼 조만간 추가 땜질을 통해 보완하려 들 것”이라고 내다봤다.
송 대표는 또 “세입자 주거안정을 위해 임대료 인상 제한이나 계약갱신 청구권 제도 도입이 필요한 것은 사실이지만 지나치게 시장을 압박하기만 하고 있다”며 “세제혜택 등 유인책도 함께 제시해야 반발을 줄이면서 주거안정을 실현할 수 있는데 혜택은 전부 폐지하면서 의무만 과대하게 지우고 있다. 지나치게 옥죄다 보니 반발이 심해지는 것”이라고 부연했다.
