개발비용 정확하게 산정하는 기관 지정도 중요
[매일일보 성동규 기자] 정부가 조만간 발표할 수도권 주택공급대책에 용적률 상향이 포함될 것으로 보인다. 그러나 이런 방안은 토지가격은 물론이고 집값 불안정을 초래할 수 있는 만큼 개발이익(불로소득)에 대한 환수장치를 함께 마련해야 한다는 우려의 목소리가 높다.
27일 업계에 따르면 이번 주 중 더불어민주당과 정부는 당정 협의회를 통해 주택공급 확대 방안의 내용을 확정한 후 기획재정부, 국토부 등 정부가 합동으로 주택공급 방안을 발표할 예정이다. 그중 하나는 서울시 전체적인 용적률 상향이다.
정부는 이미 서울 용산역 정비창 부지 등 서울 일부 지역에 대해 용적률을 높이는 방안을 추진 중이어서 서울 전역으로 대상을 확대할 가능성을 배제할 수 없다.
김현미 국토교통부 장관은 지난 23일 국회 대정부질문에서 용산 정비창 주택공급 방안에 대한 질문에 “공급대책을 발표할 때 이야기 하겠지만 도시 전체 용적률을 올리는 일에 대해서 합의가 되면 조금 더 많이 올릴 수 있지 않나 생각한다”고 밝히기도 했다.
특히 정부는 고밀 주거지 개발을 위해 준주거지역의 용적률을 기존 500%에서 800~1000%까지 끌어올리는 방안을 구체적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 800% 용적률은 서울시 조례상 일반상업지역의 용적률과 같다.
문제는 별다른 준비 없이 용적률을 상향하면 이미 과열된 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장에 기름을 끼얹는 격이 될 수 있다는 점이다. 이런 탓에 늘어난 개발이익을 환수할 수 있는 장치 없는 공급대책은 의미가 없다는 게 전문가들의 중론이다.
대표적인 해법으로 경기도에서 시행 중인 ‘공공개발이익 도민환원제’가 꼽혔다. 이재명 경기지사의 핵심공약 중 하나인 이 제도는 개발이익을 임대주택이나 공공시설에 재투자해 주민을 위해 사용하는 것을 말한다.
다만 해당 제도는 경기도 주택공사가 보유했던 택지를 매각해 얻은 개발이익을 활용하는 것으로 내용에 차이가 있으며 지주와 집주인의 매매차익을 기반으로 개발이익을 산정할 수 있도록 법령을 개정해야 하는 데 이 과정에서 큰 반발에 부딪힐 수 있다.
개발비용을 산정하는 전문기관도 지정되어야 한다. 현재 개발비용은 사업시행자의 자료에 기초해 산정되는데 비용을 부풀리거나 허위로 작성하는 사례가 많지만, 담당 공무원의 전문성 부족으로 이를 발견하는 것에 어려움을 겪고 있다.
재건축부담금은 사업 종료 시점 주택가격을 한국감정원에 의뢰할 수 있도록 하는데 이를 차용해 전문기관에 개발비용 검토를 의뢰할 수 있도록 해야 한다는 것이다. 이 경우에도 개발이익 환수에 관한 법률과 같은 법 시행령을 개정하는 것이 필요하다.
이 밖에 용적률 상향으로 건설된 주택은 주택만 매매로 분양 공급하고 부속 토지는 국가가 소유한 채 주택을 분양받은 자에게 임대해 매월 토지 임대료를 받는 토지임대부 방식이나 임대주택 의무화 비율을 인상된 용적률의 50%에서 최대 100% 늘리는 방안도 언급됐다.
