공실률 8% 넘어서… 계약만료 임차인도 2곳
[매일일보 조준영 기자] 한국투자신탁운용이 입국금지에도 일본부동산펀드 발행에 성공했지만, 실사 미실시와 공실은 위험요인으로 작용할 것으로 보인다.
22일 금융감독원 전자공시를 보면 한국투신운용이 이달 초 제출한 '도쿄 기오이쵸 오피스 부동산펀드' 증권신고서 효력은 전날 발생했고, 펀드 판매는 오는 27~31일 한 주 동안 이뤄진다.
하반기 들어 자산운용업계에서 처음 나온 해외부동산펀드다. 코로나19 사태로 해외부동산펀드 발행이 위축돼왔고, 입국금지 조치를 취한 일본 지역 상품은 더욱 그랬었다.
펀드는 일본 도쿄 지요다구에 있는 13층짜리 사무용 빌딩에 투자한다. 한국투신운용은 이 건물을 1080억원에 일본 스미토모상사로부터 사들였다. 펀드 만기는 5년이고, 3년 뒤부터 건물 매각을 추진하기로 했다. 연평균 배당수익률은 공실률에 따라 정해진다. 예를 들어 공실률이 5%와 20%라면 수익률은 저마다 5.14%, 3.98%로 바뀐다.
한국투신운용은 증권신고서에서 공실 위험을 경고하고 있다. 공실률은 현재 8%를 넘어섰다. 더욱이 10곳인 임차인 가운데 2곳이 오는 9~10월 나가기로 했다. 새 임차인은 아직 1곳밖에 못 구한 상황이다. 임차인을 제때 못 들이면 공실률이 20%에 가까워질 수 있다. 한국투신운용은 "코로나19 영향으로 일부 임차인 현금창출능력이 감소해 임대차계약 중도해지가 발생할 수 있다"고 했다. 증권신고서를 보면 모든 임차인이 중도해지 권리를 가지고 있다.
일본 니혼게이자이신문은 얼마 전 재계 전반적으로 사무공간을 줄이려는 움직임을 보도하기도 했다. 현지 145개 대기업 최고경영자를 대상으로 설문한 결과, 약 40%가 사무공간 면적을 축소하기로 결정했거나 검토하고 있다는 것이다.
현장 검증이 제대로 이뤄지지 않은 점도 문제다. 한국투신운용은 증권신고서에서 "외국인 입국거부 조치로 현지실사를 못했다"고 했다. 회사는 "해외 자산관리사가 현장을 동영상으로 촬영하는 식으로 대체실사했다"며 "입국거부 조치가 풀리면 사후답사할 것"이라고 덧붙였다.
펀드 투자위험등급은 전체 6단계 가운데 가장 위험한 1등급이다. 자금을 변동금리로 조달해 일본 현지시장 금리 등락에 따라 금융비용도 오르내릴 수 있다.
애초 펀드 판매사로 2곳이 이름을 올렸지만, 계열사인 한국투자증권만 남고 대신증권이 빠지기도 했다. 대신증권이 이번 펀드를 안 파는 이유는 증권신고서에 기재돼 있지 않다.
일본에서 코로나19 확진자는 전날 632명으로 사흘 만에 다시 600명을 넘어섰다. 도쿄에서만 240명에 가까웠다.
