전세공급 축소·전셋값 상승 우려 불거져
[매일일보 최은서 기자] 정부가 갭투자를 누르고 비규제지역 풍선효과를 차단하기 위해 6·17 부동산 대책을 내놓았다. 하지만 시장 전체를 옥죄는 이번 초강력 부동산 규제는 실수요자의 내집 마련 문턱까지 높여 전셋값 상승을 부추길 것이란 전망도 제기되고 있다.
18일 업계에 따르면 정부는 6·17 부동산 대책을 통해 규제지역 내 전세대출과 처분·전입의무 규제를 강화, 갭투자를 원천 차단한다는 의지를 공고히 했다.
국토교통부에 따르면 올해 서울의 갭투자 비중은 1월 48.4%에서 5월 52.4%까지 확대됐다. 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 같은기간 57.5%에서 72.7%까지 큰 폭으로 증가했다.
이에 정부가 전 규제지역 내에서 주택담보대출을 받으면 6개월 내 전입의무를 부과하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 3억원 초과 주택을 매매하면 전세대출을 즉시 회수하는 강수를 뒀다. 또 재건축 조합원이 분양 신청을 하기 위해선 2년 실거주해야 하는 요건도 생겼다.
이처럼 정부가 내놓은 대책을 두고 갭투자 차단 대책의 필요성에 대해선 공감하면서도 임대차시장 가격 불안을 우려하는 목소리도 높다. 집값을 잡기엔 근본적인 한계가 뒤따를 것으로 보이는데다 거주 요건 강화 등으로 전세 물량이 감소, 전셋값을 밀어올릴 수 있어서다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “자칫 과도한 수요억제책으로 인한 실수요자의 내 집 마련이 위축되는 등 자가 이전의 규제가 임대차시장의 가격불안 양상을 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다”고 지적했다.
김열매 유진투자증권 연구원도 “전체적으로 부동산 시장 안정을 위한 강력한 규제임에도 불구하고 무주택자들의 내집마련 불안감을 불식시키기는 쉽지 않은 상황”이라며 “양도세 감면을 위한 실거주요건 강화와 더불어 재건축 거주요건 강화는 전세공급 축소와 전세가 상승으로 이어질 수 있다”고 우려했다.
한국감정원 통계 기준으로도 서울 아파트 전셋값은 지난해 7월 첫째주 이후 51주 연속 상승세를 기록 중이다. 이달 들어서도 서울 아파트 전셋값은 1일 0.04%, 8일 0.06%, 15일 0.08%로 매주 상승폭을 확대하고 있다.
이미 서울 아파트 전셋값은 이번 규제 외에도 자사고·특목고 폐지로 인한 우수 학군지역 전세 수요와 분양 대기 수요 증가, 입주물량 감소, 저금리 기조 등으로 꺾이기 쉽지 않은 상황이다. 여기에 더해진 이번 규제는 전세 공급을 더욱 줄어들게 할 공산이 높다는 지적이 나온다.
또 여당이 추진 중인 전월세 신고제와 전월세 상한제, 임대차계약 갱신 청구권 등 임대차보호 3법도 되레 전세시장 불안감을 키울 수 있다는 지적도 잇따른다. 일각에선 임대인들이 전셋값을 인상하거나 반전세 등으로 전환하려는 움직임이 늘어나고 있다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “내년 아파트 입주물량이 줄어들고 투기과열지구에서 1순위 청약 거주요건이 2년으로 강화 등 전셋값 상승요인이 많은데다 임대차보호 3법 추진도 전세시장 강세 요인 중 하나”라며 “갭투자의 순기능 중 하나가 전세 물량 공급인데 이번 규제로 차단돼 하반기에 전셋값이 강세를 보일 가능성이 높다”고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “이번 규제 역시 집값을 잡기엔 한계가 있어 결국 집값은 오를 수 밖에 없을 것”이라며 “매매값이 상승하면 전셋값도 뒤따라 오르기 때문에 이번 대책으로 매매시장 안정을 통한 전세시장 안정 효과를 거두지 못할 것”이라고 전망했다.
