재건축사업은 「도시 및 주거환경정비법」제2조2항 다목에서 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”이라고 정의하고 있다.
그런데 정부는 주거환경을 개선하는 사업임에도 투기가 일어난다는 명분으로 사업을 장려하기보다는 목을 죄고 있다.
그 첫째가 안전진단 강화다. 재건축사업을 하려면 노후·불량한 주택의 안전성과 경제성 그리고 주거 환경성을 진단하기 위해 안전진단을 통과해야 한다. 그런데 정부는 지난 2018년 2월 20일 안전진단을 강화했다.
안전진단은 총점 100점 만점에 구조 안전성 50점, 건축 마감 및 노후도 25점, 경제성 10점, 주거환경 15점 등으로 배분되어 있다. 주택은 점점 스마트하게 바뀌고 있다. 즉, 기능적으로 점점 고급화, 기능화, 첨단화로 발전하고 있는데 구조 안전성에 문제가 없으면 과거 30년, 40년 전의 기능을 그대로 사용해야 한다.
그뿐만 아니라 서울의 토지가 부족한 상황에서 토지 이용률을 높여야 함에도 저이용을 그대로 방치하는 것은 국가적, 경제적 손실인데 말이다. 또한 주거환경은 당장 생활에 밀접한 관련성이 있는 소방, 주차, 일조권, 층간소음 등 사생활 보호에 민감한 부분임에도 그 평가 점수가 15점에 불과해 배점 형평성에 문제가 있다.
둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이다. 민간이 분양하는 주택에 대해 분양가격을 통제한다고 기존 주택가격이 낮아지는 것은 아니다. 단지, 고분양가를 막을 수 있을 뿐이다. 그러나 분양받은 사람은 그야말로 대박이다.
낮은 가격으로 분양을 받은 주택은 기존 주택가격을 쫓아 가격이 상승하기 때문이다. 분양가격 통제는 지난 1977년부터 시행되어 오면서 수십 번에 걸쳐 완화하거나 폐지됐다. 좋은 정책이라면 지속되어야 함에도 이렇게 규제와 완화를 반복한 것은 제도적 문제점이 있다는 방증이다.
셋째, 재건축 초과이익환수제다. 문제는 부과 시점이다. 토지등소유자들은 추진위원회 구성단계에서 재건축 성공 가능성도 모르고 사업에 동의만 한 상태이며 조합인가를 받은 시점까지 동일하다.
재건축사업은 사업승인을 받은 시점부터 또는 관리처분(동·호수 추첨일)인가를 득한 시점부터 조합원들은 “이제 사업이 본격적으로 추진되는구나”하고 구체적으로 알게 된다. 그런데 동의서에 도장을 찍었다는 이유만으로 개발이익에 대해 세금을 낸다는 것은 억울할 수 있다.
또한, 20가구 미만 연립·단독주택 등 다른 주택을 재건축하는 경우에는 부과하지 않고 20가구가 넘는 재건축사업을 추진할 때만 부과하는 것 역시 공평하지 않다. 과연 시장경제를 추구하는 나라인지 궁금하다.
