“○○아파트 당장 팔라”… 전문가들의 최후통첩
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“○○아파트 당장 팔라”… 전문가들의 최후통첩
  • 성동규 기자
  • 승인 2020.02.25 15:23
  • 댓글 0
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서울 강남3구 외 지역의 90년대 입주 아파트
역에서 걸어서 10분 이상 소요되는 아파트
저층, 나홀로 등 경매에 많이 나오는 아파트
팔 수 있을 때 팔지 않으면 손해 불가피
서울 남산에서 바라본 강남구 일대 모습. 사진=연합뉴스 제공
서울 남산에서 바라본 강남구 일대 모습. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 성동규 기자] 집값 하락을 점치는 전문가들이 산다는 사람이 있을 때 당장이라도 팔아야 하는 아파트 유형이 있다고 주장했다. 실거주가 주된 목적이라면 별다른 문제가 없겠으나 시세차익을 노린 투자자들은 큰 손해를 볼 수 있다는 조언이다.

의견을 종합하면 처분해야 하는 아파트는 세 가지다. △서울 강남 3구(강남‧서초‧송파) 지역 외에 있는 1990년대에서 2000년대 초반 입주 아파트 △경매 시장에서 흔하게 볼 수 있는 아파트 △ 비역세권인 수도권 아파트 등이다.

우선 1990년~2000년에 지어진 아파트 평균 용적률은 254.8%에 달한다. 이는 1988년 서울올림픽을 기점으로 낮은 주택보급률과 빠른 경제 성장으로 주택가격이 크게 오르자 당시 정부가 공급확대를 위해 고밀도 단지로 설계하도록 한 영향이다.

실제로 1990년 이전에 준공된 아파트의 용적률은 191.6%, 2001~2010년 이전 지어진 아파트의 용적률은 221.6%, 2011~2014년 이전 아파트는 200.3%라는 점을 고려하면 2000년대 이전 아파트의 용적률이 두드러지게 높다.

현행법률상 제3종 일반주거지 기준 용적률 210%, 친환경 건축이나 우수디자인을 적용하면 230%, 여기에 도로나 공원 등 기반시설을 추가하면 250%, 그 이후 단계에선 임대주택 공급을 통해 최대 300%로 상한선이 정해져 있다. 

현재 용적률이 재건축의 사업성을 가늠하는 중요한 지표인 이유다. 용적률이 낮을수록 재건축 후 일반분양 가구 수는 늘고 조합원의 부담은 줄어 사업성이 높아진다. 반대의 사례라면 수익성을 내는 데 한계가 있어 애초 사업 자체가 어려울 수 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “예를 들어 강남 3구 아파트는 용적률이 낮다고 해도 신축 아파트 분양가와 기존 아파트 가격 차이가 조합원 분담금을 상쇄하고도 수억원을 추가로 벌 수 있다는 기대감이 있다”면서 “그러나 다른 지역은 사업 자체가 어려워 보인다”고 말했다.

두 번째는 역에서 걸어서 10분 거리 이상 거리에 있는 수도권 아파트다. 지난 3월 광역교통 문제를 해결하기 위해 출범한 국토교통부 대도시광역교통위원회가 향후 10년간 정부의 교통정책 청사진을 제시했다. 

특히 수도권에서는 현재 추진 중인 GTX(수도권광역급행철도) 3개 노선 외에 또 다른 GTX노선을 검토하고 지하철 3호선 대화∼운정 구간 및 9호선 강일∼미사 구간을 연장하는 방안 등도 본격적으로 추진한다.

경기 수원‧용인‧성남시의 집값이 최근 급등한 것도 풍선효과와 교통 호재가 상승효과를 냈기 때문이다. 사실상 수도권에서 교통 호재가 없는 지역이 없다고 해도 과언이 아닐 정도다. 이렇다 보니 비역세권 아파트는 앞으로 가격이 하락할 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다.

통상 수도권 비역세권 지역은 아직 개발 중인 곳이 많다 보니 앞으로 아파트 공급이 지속해서 이뤄질 가능성이 크다. 이 역시도 집값을 끌어내릴 위험요소로 작용할 수 있다고 봤다.

마지막으로는 경매물건으로 많이 나오는 아파트가 꼽혔다. 저층, 대형 평형, 나홀로 동 등은 유달리 물건이 많다는 것이다. 해당 아파트들은 부동산 침체기에 쏟아져 나오는 데 대부분 투자 목적으로 매매 했다가 세입자를 구하지 못해 결국 경매에 내놓는 식이다.

특히 인근 지역에 입주 물량이 많거나 기존 주택 거래량이 감소추세라면 어느 정도 손해를 감수하더라도 매매할 것을 적극적으로 권했다. 집값이 본격적인 하락장에 들어간 이후 매매에 나서면 더 큰 손해를 볼 수 있다고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “다주택자라면 집값 하락 시기 급매물이 소화되는 모습이 나올 때 계속 보유하고 있기 애매한 아파트를 정리하는 게 좋을 것”이라며 “시장을 예의주시하며 때를 기다리라”고 강조했다.


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