조정대상지역 분양권 전매 시 양도세율 50% 부과
[매일일보 전기룡 기자] 정부가 12·16 부동산 대책의 풍선효과를 차단하겠다고 추가 대책을 마련했다. 이번 2·20대책은 최근 집값이 급등하기 시작한 수도권 일부 지역을 조정대상지역으로 선정하고, 해당 지역에 대출·세제 등을 강화하는 것을 골자로 하고 있다.
20일 국토교통부가 발표한 대책에 따르면 서울 집값이 빠르게 안정되는 것과 달리 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안, 의왕 등의 집값 상승세가 지속됨에 따라 해당 지역을 조정대상지역으로 선정해 부동산 가격 상승을 억제하겠다는 것이다. 하지만 정부는 풍선효과 등으로 광범위한 상승지역 가운데 일부만 핀셋 규제를 통한 대책을 발표하면서 집값 상승을 막을 수 있을 지는 의문이다.
정부가 발표한 부동산 대책의 핵심 내용은 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)을 강화해 투기 수요를 막겠다는 것이다. 현행 규제에서는 조정대상지역 LTV를 60%로 적용해 왔지만, 계속된 집값 오름세에 9억원을 기준으로 LTV 규제비율을 차등 적용하기로 결정했다.
바뀐 규제는 9억원 이하분에 LTV 50%를 적용하고 초과분에 30%를 적용한 게 특징이다. 예를 들어 10억원 주택 매입 시 현행 규제에서는 6억원까지 주담대 대출이 가능했지만, 2·20 대책부터는 4억8000만원(9억원*50%+1억원*30%)까지 대출을 받을 수 있다.
다만 실수요자의 내집마련이 가능하도록 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우 LTV 비율을 최대 70%까지 유지하기로 했다. 또 △무주택세대주 △주택가격 5억원 이하 △부부합산 연소득 6000마원 이하 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’에게는 현행과 같이 10%포인트의 LTV 가산이 이뤄진다.
또한 2주택자부터는 조정대상지역 내 주담대가 어려워진다. 현행 규제에서는 조정대상지역 내 1주택세대에게 기존 주택을 2년내 처분하는 조건으로 주담대를 제공해 왔다. 하지만 바뀐 규제에서는 2년내 기본 주택 처분과 더불어 신규 주택 전입 의무를 마쳐야만 주담대가 가능하다. 여기에 9억원 초과 주택을 구입할 시 실거주 목적이 아니면 주담대가 원칙적으로 불가능해진다.
조정대상지역에서의 세금 부담도 비규제지역 대비 높아졌다. 먼저 양도소득세 부분에서 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트까지 중과된다. 1주택자라도 양도세 비과세 요건을 충족하려면 2년 이상 보유하고 거주해야 한다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 때도 50%의 양도세율이 적용된다.
아울러 종합부동산 부문에서는 2주택 이상 보유자에 대해 0.2~0.8%포인트(p)까지 추가 과세한다는 방침이다. 세부담 상한은 2주택자도 300%가 적용된다. 또 일시적 2주택자에게는 종전 주택 양도기한을 1년 줄이는 방식으로 강화됐다.
이 뿐만이 아니다. 국토부가 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안, 의왕 등을 조정대상지역으로 선정한데는 투기 수요를 원천적으로 차단하기 위한 복안이 깔려 있다. 금번 지정 지역이 조정대상지역 1지역으로 지정되는 만큼 소유권이전등기일까지 전매제한이 강화되기 때문이다.
청약조건도 까다로워진다. 앞으로 해당 지역에서 1순위 자격을 받기 위해서는 청약통장 가입 후 2년이 경과해야 하고, 납입횟수도 24회 이상이어야 한다. 또 5년내 당첨자가 세대에 속하지 않아야 하며, 2주택 소유자는 1순위 자격을 얻을 수 없다. 여기에 85㎡ 이하 주택형에는 75%, 85㎡ 초과 주택형에는 30%까지 가점제가 확대 적용될 예정이다.
국토부 관계자는 “다른 비규제지역도 면밀한 모니터링을 통해 과열 우려 시 규제지역으로 지정하고 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요를 철저히 차단할 것”이라며 “실수요자 중심심으로 주택시장을 관리해 나가겠다”고 밝혔다.
한편, 국토부는 금번 조정대상지역으로 신규 지정된 지역과 기존 지정됐던 지역에 대해 집중 모니터링을 실시하고, 과열이 지속될 경우 투기과열지구 지정을 검토한다는 계획이다.
현재 투기과열지구는 서울 25개구를 비롯해 △경기 과천 △경기 성남분낭 △경기 광명 △경기 하남 △대구 수성 △세종 등이 있다.
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