건물을 주식처럼…'부동산 유동화 수익증권' 시장 다가온다
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건물을 주식처럼…'부동산 유동화 수익증권' 시장 다가온다
  • 이재빈 기자
  • 승인 2020.01.27 15:20
  • 댓글 0
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건물 상장해 증권 거래 간접투자 방식
투자자 보호장치·거래소 보안 등 화두
서울 남산에서 바라본 강남구(왼쪽)와 서초구(오른쪽) 일대의 모습. 부동산 유동화 수익증권 시장이 열리면 5000원으로 건물 지분을 살 수 있게 된다. 사진=연합뉴스
서울 남산에서 바라본 강남구(왼쪽)와 서초구(오른쪽) 일대의 모습. 부동산 유동화 수익증권 시장이 열리면 5000원으로 건물 지분을 살 수 있게 된다. 사진=연합뉴스

[매일일보 이재빈 기자] 부동산 투자의 새 지평을 열 상품이 올해 1분기 중 출시된다. 바로 '부동산 유동화 수익증권 공모·유통시장'이다. 건물을 공개해 투자자를 끌어모으는 '부동산 유동화 수익증권 공모·유통' 시장이 개장되면 어떤 파급력을 보일지에도 세간의 관심이 쏠린다.  

부동산 유동화 수익증권(DABS)은 프롭테크 스타트업 '카사코리아'가 준비 중인 서비스다. 건물을 상장해 증권을 발행하면 이를 누구나 자유롭게 사고팔 수 있는 부동산 간접투자시장이다. 쉽게 말하자면 투자자가 건물의 지분을 기업의 주식처럼 거래하는 방식이다.

예컨대 빌딩을 처분하려는 건물주는 회사를 상장하려는 경영자로 볼 수 있다. 다만 기업 상장과 달리 건물주에게 따로 소유권이나 경영권 등이 남지 않는다. 건물주가 카사코리아 측에 빌딩 매각을 의뢰하면 카사코리아는 신탁사 등과 함께의 감정평가를 진행한다. 기업 가치를 확인하는 과정인 셈이다.

감정평가가 끝나면 평가액만큼 공모를 진행한다. 공모에 참여한 투자자들은 자신의 투자액만큼 해당 건물에 대한 지분, 즉 증권을 가지게 된다. 최소 투자금액은 5000원이다. 카사코리아는 이 증권을 거래하게 되는 거래소 역할을 수행한다.

이처럼 주식시장과 유사하게 운용되기 때문에 카사코리아는 시중은행 및 신탁사와 손을 잡았다. 현재까지 손을 잡은 곳은 하나은행·국민은행·한국토지신탁·한국자산신탁·코람코자산신탁·신한금융투자·SK증권 등이다.

카사코리아는 현재 1분기 중 출시를 목표로 관계당국으로부터 심의를 받고 있다. 당초 2월 출시로 알려져 있었으나 카사코리아 측은 1분기 중 출시 예정이라고 밝혔다. 

부동산 유동화 수익증권 시장이 유명세를 탄 까닭은 지난해 12월 18일 금융위원회로부터 9가지 혁신금융서비스 중 하나로 지정되면서다. 당시 금융위는 카사코리아에 부동산 신탁계약에 의한 수익증권 발행을 허용하고 투자 중개업 및 거래소 인·허가를 받지 않더라도 증권거래 중개가 가능하도록 특례를 부여했다.

카사코리아 형태의 특정상업용 부동산에 대한 디지털자산유동화수익증권을 거래하는 형태는 세계적으로 선례를 찾아보기 힘들다. 해외에 이같은 시장이 없는 까닭은 이미 리츠시장이 약진하고 있어서로 풀이된다. 미국의 리츠 시장은 상장사만 200개, 시장 규모만 1300조원에 달한다.

하지만 낯설기 때문인지, 이 새로운 시장을 보는 시선에는 적지 않은 우려가 섞여있다.

먼저 투자자 안전장치다. 최근 DLS·DLF 사건 등으로 인해 투자자를 얼마나 보호할 수 있는지에 대한 세간의 관심이 어느 때보다 뜨거운 상황이다. 관계 당국의 심의가 길어지는 것도 이 때문으로 보인다.

금융위가 제시한 부가조건은 △총 유동화 증권 발행 규모 5000억원으로 한정 △일반투자자 1인단 연간 투자한도 2000만원 제한 △투자자 1인당 1일 매매회전율 100% 이하로 제한 등이다. 연소득 1억원 이상의 소득적격투자자는 한해 4000만원까지 투자할 수 있다.

하지만 주식과 마찬가지로 투자를 결정하는 것도, 그에 따른 손실을 감내하는 것도 온전히 투자자의 몫이다. 한 금융권 종사자는 "수익률이나 손실 여부 등을 정확하게 맞추는 것은 사실상 신의 영역"이라며 "모든 투자가 그렇듯 신중을 기해야 한다"고 조언했다.

거래소 보안 문제도 뜨거운 화두다. 가상화폐 거래소나 주요은행의 전산망이 해킹당하는 일이 이미 어제오늘만의 일이 아니기 때문이다.

이에 대해 카사코리아 관계자는 "이미 정보보호국제인증을 취득했다"며 "국제적인 수준에서 기본적인 보안 능력은 갖춰졌다고 볼 수 있는 셈"이라고 강조했다.

그는 "카사코리아 거래소는 블록체인 기술의 특장점인 '분산원장' 기술을 활용해 거래 내역을 기록·관리한다"며 "카사코리아 거래소는 가상화폐 거래소처럼 자산이 탈취당할 수 있는 구조가 아니다"고 덧붙였다.

부동산업계에서는 카사코리아가 중소형 상업용 빌딩에 대해서만 증권을 발행할 수 있어 의미 있는 수익률이 나올지에 대한 우려도 나오고 있다. 

한 부동산 전문가는 "강남 상업용 빌딩의 평균 투자수익률은 고작 2~3% 수준"이라며 "빌딩에 따라 수익률이 천차만별로 갈릴 것"이라고 지적했다. 이어 그는 "수익률이 5~6%에 달하는 '알짜배기 매물'을 확보할 수 있는지가 관건"이라며 "카사코리아가 자신의 역량으로 어느 정도 빌딩까지 공급할 수 있는지 지켜봐야 한다"고 내다봤다.


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