[매일일보 성동규 기자] 정부의 고강도 대출 규제와 집값 하락이 맞물리면서 갭투자자들의 몰락이 시작될 것이라는 전망이 나오고 있다. 이에 따라 집주인에게 전세 보증금을 돌려받지 못하는 역전세 우려도 커지는 추세다. 이런 상황에 부닥치면 법정 다툼을 각오해야 한다고 전문가들은 조언했다.

27일 부동산 업계에 따르면 국토연구원이 2013년부터 2019년까지 거래된 전세 주택 188만6000가구를 바탕으로 역전세난 위험에 처한 주택 수를 추정한 결과 지난해 6월 기준으로 전국 12만2000가구에 달할 것으로 파악됐다.

역전세 위험으로 노출될 가능성이 있는 주택은 전세가격지수가 1% 하락했을 때 80만 가구, 15% 하락하면 88만 가구가 되는 것으로 분석되기도 했다. 정부가 내놓은 부동산 대책으로 집값과 전셋값이 본격적인 하락 국면에 들어서면 피해자가 속출할 수 있는 셈이다.

실제로 최근 수백 채 주택을 보유한 갭투자자들이 보증금을 돌려주지 못해 파산하는가 하면 잠적해 세입자들의 애를 태우는 사례가 잇따르고 있다. 갭투자자 대다수는 보증금을 돌려줄 만큼의 현금을 쥐고 있지 않기 때문이다.

다음 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다는 집주인이 많은 것도 이런 이유에서다. 그러나 전세계약이 정상적으로 끝났다면 세입자는 곧바로 법적인 절차에 들어갈 수 있다. 본격적으로 소송을 하기 부담스럽다면 우선 내용증명을 발송해야 한다.

내용증명이란 누군가에게 통보하려는 문서를 작성해 우편을 보낼 때 누가, 언제, 어떤 내용으로 보냈는지 우체국이 확인해 주는 제도다. 집주인에게 계약을 연장할 의사가 없다는 걸 확실하게 통보했다는 증거를 남길 수 있다.

주택임대차보호법상 계약 만료일 이르면 3개월에서 늦어도 1개월 전 퇴실 통보를 하지 않으면 묵시적 계약갱신으로 인정돼 보증금을 돌려받기 어렵다. 간혹 일부러 내용증명을 받지 않는 집주인이 있는데 이런 경우 의사표시 공시송달제도를 활용하면 된다.

또 내용증명에는 보증금을 돌려주지 않을 때 받을 수 있는 불이익에 관한 내용이 담겨 있다 보니 심리적 압박을 받은 집주인이 보증금을 내주는 사례가 적지 않다.

보증금을 돌려받기 전에 새로운 곳으로 이사해 전입신고를 하거나 짐 등을 모두 옮기면 우선변제권과 대항력이 사라지게 될 수 있다. 이에 따라 이사 전 세입자가 단독으로 임차권 등기를 할 수 있는 임차권등기명령을 신청해야 한다.

등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 담당 지방법원에서 신청할 수 있으며 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등 관련 서류가 필요하다.

대법원에 지급명령도 신청할 수 있다. 지금 명령을 신청하면 법원에서 집주인에게 관련 서류를 등기로 보낸다. 집주인은 등기를 받은 후 2주 내 이의신청을 할 수 있다. 이의신청하지 않으면 가압류나 경매 등 강제집행을 할 수 있다.

집주인이 이의신청하면 전세금반환소송으로 넘어가게 된다. 보증금을 돌려받는 가장 확실한 방법이지만 그만큼 시간과 비용 부담이 크다. 통상 6개월 정도 소요되며 사안이 복잡하면 더 길어질 수 있다. 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “소송은 길고 지루한 싸움이다. 경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 것도 아니다”면서 “전세계약에 앞서 대출이나 근저당설정이 없는지 꼼꼼히 살피는 등 사태를 미리 방지하는 게 좋다”고 말했다.

권 교수는 이어 “그렇다고 해도 세입자들이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례를 완전히 방지할 수 없다”며 “정부의 대책이 필요하다. 세입자들을 위한 저금리 융자제도나 세제 혜택 등을 고려해볼 필요가 있다”고 강조했다.

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성동규 기자 dongkuri@m-i.kr 다른기사 보기