[기고] 개인과 법인의 주택임대사업 차이는?
상태바
[기고] 개인과 법인의 주택임대사업 차이는?
  • 박수진 기자
  • 승인 2020.01.20 13:58
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다
이호용 KB국민은행 WM스타자문단. 사진=KB국민은행
이호용 KB국민은행 WM스타자문단. 사진=KB국민은행

[이호용 KB국민은행 WM스타자문단] 법인을 통한 주택임대에 대한 관심이 증가하고 있다. 다주택자에 대한 종합부동산세 부담이 크게 증가하면서 법인으로 주택임대사업을 하면 종합부동산세 부담을 낮출 수 있어서다.

주택임대사업의 주체가 개인이냐 법인이냐에 따라 각 단계별로 적용되는 세법의 내용이 다르다. 하지만 특정 항목만 단순히 비교하여 유불리를 판단하면 향후 예상치 못한 세금부담에 직면할 수 있다. 따라서 각 단계별로 내용을 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.

먼저 주택을 취득하는 단계에서는 법인이 다소 불리하다. 취득세율은 취득금액과 전용면적 크기에 따라 개인과 법인이 1.1%~3.5%를 동일하게 적용받는다.

그러나 과밀억제권역으로 분류된 대도시에 법인설립 후 5년 이내에 취득하는 부동산은 취득세를 3배 중과해 5.3%~8.1% 세율이 적용된다. 다만 법인이 민간임대주택법 상 임대주택으로 등록을 한 경우에는 취득세 중과를 적용받지 않는다.

다음으로 주택을 보유하는 기간 동안에는 재산세, 종합부동산세, 그리고 임대소득세를 부담해야 한다. 재산세는 개인과 법인이 동일하게 적용받지만 종합부동산세는 법인이 좀 더 유리하다. 종합부동산세는 보유주택이 많을수록 부담하는 세액이 누진적으로 증가하는데, 법인이 보유한 주택은 개인과 합산되지 않아 기본공제 6억원을 추가로 받을 수 있고 누진적 부담이 완화되기 때문이다.

개인은 임대소득세를 과세표준 구간에 따라 6.6%~46.2%를 부담하지만 법인은 11%~27.5%를 부담한다. 표면적으로는 법인이 유리하다고 할 수 있다. 하지만 법인의 소득을 급여, 상여, 퇴직금, 배당금 등으로 인출하는 시점에 추가로 소득세를 부담해야 하는 점도 고려해야 한다. 법인의 소득이 커지면 법인세와 소득세가 이중과세 되는 부분이 생겨 오히려 더 많은 세금을 부담하게 될 수도 있다.

전용면적 85㎡이하, 공시가격 6억원 이하 주택을 장기임대주택으로 등록한 경우에는 개인과 법인 모두 세액의 75%를 감면받을 수 있다.

부동산을 처분할 경우 개인은 요건을 충족하면1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 과세표준 구간에 따라 6.6%~46.2%의 세율을 적용받는다. 다만 10년 이상 소유한 주택을 오는 6월 30일 이전에 양도하는 경우에는 다주택중과 적용이 배제된다. 또 동일연도의 양도이익과 양도손실은 통산하며, 취득후 1년 이내의 단기 양도시에는 44%의 세율이 적용된다. 다주택 중과 대상인 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 2주택자의 경우 11%p, 3주택이상자의 경우 22%p추가세율이 적용된다.

그러나 법인은 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 과세표준 구간에 따라 11%~27.5%의 세율이 적용되고 주택수와 상관없이 11%p의 추가세율이 적용된다. 이때 전용면적 85㎡이하, 공시가격 6억원 이하 주택을 장기임대주택으로 등록한 경우에는 개인은 장기보유특별공제 최대 70% 적용 가능하고, 법인은 11%p의 추가세율 적용을 받지 않을 수 있다.

기존 개인사업자의 임대주택을 현물출자 방식으로 법인사업자로 전환하는 것도 가능하다. 이때는 개인이 주택을 법인에게 양도하고 현금대신 주식을 받은 것에 해당되므로 개인은 양도소득세를, 법인은 취득세를 부담해야 하지만 일정요건을 갖춘 경우에는 양도소득세의 납부시기를 이연받을 수 있고 취득세를 75% 감면받을 수 있다.

양도소득세의 경우 납부시기만 이연되는 것이므로 다주택자인 경우 중과가 적용된 세액으로 세액이 확정될 수 있다. 임대주택으로 등록 후 법인전환 전까지 의무임대기간을 채우지 못했다면 기존 세금혜택이 추징될 수 있는 점도 함께 고려해야 한다. 그리고 이 경우에도 앞서 언급한 것처럼 10년 이상 소유한 주택을 2020년 6월 30일 이전에 양도하면 다주택중과 적용이 배제된다.

한편 일시적 2주택자로서 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는 기한이 경과되기 전에 매도가 곤란한 상황이라면 현물출자 방식의 법인전환을 통해 양도소득세 비과세혜택을 확정시키는 방법도 대안이 될 수 있다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.