또 다른 전문가 “2030세대 갭투자 대책도 내놔야”
“현금 부자들 이번 조치 영향 없을 것” 반대 의견도
[매일일보 성동규 기자] 정부가 오는 20일 시가 9억원 초과 고가주택 보유자와 다주택 보유자에 대한 모든 종류의 전세대출을 금지한다. 자신은 전셋집에 살면서 전세자금대출 등을 이용해 고가주택에 투자하는 갭투자를 차단, 부동산 가격을 안정화하겠단 의도다.
이를 두고 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 갭투자 감소로 정책 효과를 거둘 것으로 기대하는 의견이 있었는가 하면 전세대출 제한이 현금 부자들의 갭투자를 막기에는 역부족일 뿐만 아니라 전셋값 상승 등의 부작용이 발생할 수 있다는 의견도 있었다.
19일 업계에 따르면 ‘12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 조치’가 20일 시행됨에 따라 공적보증인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 민간보증인 서울보증보험(SGI)에서 9억원 초과 고가 1주택 보유자와 다주택자에 대해 보증부 전세대출이 모두 제한된다.
전문가들은 이번 조치가 갭투자를 억제할 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “전세대출을 받아서 ‘갭투자’를 하는 수요 자체가 줄어들 수 있다”면서 “급등 지역이나 초고가주택을 중심으로 시장이 위축되는 효과가 있을 것으로 예상한다”고 말했다.
윤지해 부동산114 수석연구원도 “2015~2017년에는 70% 안팎의 높은 전세가율에 기대 갭투자가 기승을 부렸다”면서 “다주택자와 고가주택 보유자의 유동성을 막는 이번 조치로 투기수요 성격의 유동성이 줄면서 무분별한 갭투자가 줄어들 것”이라고 관측했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷한 의견이었다. 함 랩장은 “이번 조치로 인근 지역의 집값 상승을 자극하는 인기 단지의 주택구입을 위한 전세대출 활용이 어려워지고 보유와 거주를 분리하는 투자패턴에 제동이 걸렸다”면서 “이는 집값 안정에 도움이 될 수 있다”고 평했다.
그러나 회의적인 시각도 적지 않았다. 다만 각자 우려하는 지점은 조금 달랐다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “일부 갭투자 수요는 줄어들 수 있겠으나 이른바 ‘현금부자’들에겐 이번 조치에 큰 영향을 받지 않을 것”이라고 강조했다.
권 팀장은 “투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트를 매매하기 위한 주택담보대출을 금지한 정부 정책이 무색해진 것과 비슷한 형국”이라며 “현금부자들이 전세대출을 통해 아파트를 매매하는 비중이 그다지 크지 않아 보인다”고 덧붙였다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “‘영끌(영혼까지 끌어 모은) 대출’을 통해 아파트나 분양권을 매수하는 2030세대에 이번 대출 제한 영향이 클 수 있다”면서도 “이들 세대가 주로 중저가 아파트를 구매한다는 점을 고려하면 이번 조치의 가격 기준이 너무 높다”고 지적했다.
최 소장은 “2030세대가 무리한 대출을 받아 집을 산다는 건 집값이 정점이라는 방증”이라며 “우리는 1998년과 2008년 금융 위기 시절 비슷한 과정을 거쳐 2030세대가 하우스 푸어로 전락한 사례를 경험했다. 지금이라도 정부가 관리에 나서야 한다”고 조언했다.
전세 시장에 미칠 영향에 대한 전망도 달랐다. 박 위원은 “무주택자가 전세 사는 데에는 이번 정책이 관계없다”며 “전세대출을 연장할 수 없는 차주가 본인 집으로 이동한다고 해도 전세 공급 감소 등에 따라 전세대란이 올 가능성은 매우 적다”고 분석했다.
권 팀장은 “매물이 나오고 세입자가 바뀌는 과정이 원활하게 이뤄져야 전세시장이 안정을 이룰 수 있다”면서 “이번 조치로 차주의 본격적인 이사가 시작되면 입주량이 부족한 일부 지역은 전셋값 상승을 불러올 수 있다”고 지적했다.
