[매일일보 성동규 기자] 문재인 대통령이 신년 기자회견을 통해 집권 초기 집값 수준으로 회복시키겠다고 밝혔다. 문 대통령이 집값 목표치를 언급한 건 이번이 처음이다. 부동산 시장 관련 발언 수위도 점차 높아지는 추세다. 전문가들은 시장에 분명하고 강경한 신호를 주고 있다는 것을 긍정적으로 평가하면서도 정부가 부동산 투기와의 전쟁에서 이기려면 엄포만으로는 부족하다고 지적했다. 선제적이고 종합적인 대책이 필요하다는 주장이다.

◇시중 유동성·저금리 어떻게 해결 하나

문 대통령은 집값이 오른 주범으로 유동성과 저금리를 꼽았다. 풍부한 유동성의 부동산 집중은 전 세계적 추세라고도 했다. 문제에 대한 인식은 있으나 유동성을 흡수할 부동산 이외의 투자처를 제시하지 않아 집값 안정을 온전히 달성할지에 대해 물음표가 붙는다.

실제 한국은행이 16일 발표한 ‘2019년 11월중 통화 및 유동성’ 동향을 보면 시중 통화량을 나타내는 광의통화(M2)는 2901조5000억원(평잔·원계열기준)으로 집계됐다. 시중 통화량은 문 대통령이 2017년(2471조2000억원)과 비교해 400조원 넘게 늘었다.

한국감정원은 최근 시중 통화량 변동성 1% 상승에 서울 주택가격 변동성은 3개월 후 최대 0.39% 상승했다는 연구결과를 내놓기도 했다. 시중 유동성 유입에 더해 저금리로 자금조달 비용이 줄고 전세대출 등을 이용한 ‘갭투자’가 늘어난 것도 주택시장 과열을 이끌었다. 

이낙연 국무총리가 2018년 9·13일 부동산대책 발표를 앞두고 금리 인상 필요성을 언급한 것도 이 같은 맥락에서 해석된다. 부동산 문제에도 경기 부진과 낮은 물가 등은 금리를 인상하기 부담스럽게 하는 요인이다. 

더욱이 지난해 경제 성장률 전망치가 하향조정되면서 올해 금리 인하를 예상하는 목소리도 높다. 올 상반기 경기 전망에 따라 한국은행이 금리 인하론에 힘을 실을 가능성이 있다는 관측이 일찌감치 나오고 있다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “정부가 집값에 몰두하고 산업 경쟁력 강화에는 상대적으로 등한시한 것 같다”며 “부동산 몰린 유동자금의 방향을 돌리려면 제조업을 비롯한 산업 육성을 위한 보다 적극적인 정책이 필요하다. 경제 여건이 좋아지면 금리는 자연히 오를 것”이라고 꼬집었다.

◇ 부동산 외 자신 증식 수단 없다는 어떻게 바꾸나

주택 정책이 안정적인 효과를 내기 위해서는 부동산에 유입되는 유동성을 분산할 수 있는 대체 투자처가 필요하다는 게 중론이다. 정부도 이런 문제를 해결하기 위해 리츠(REIT's) 등 부동산 간접투자 시장 육성에 나서고 있다.

지난해 9월에는 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화방안’을 발표하고 그동안 소수의 자산가들이나 기업들만 참여했던 상업용 부동산 시장에 일반 투자자도 참여할 수 있도록 규제를 완화하고 공모 리츠나 부동산펀드에 다양한 세제 혜택을 제공하기로 했다.

그러나 전문가들은 간접투자 시장이 성장해 실질적인 주택시장 안정 효과를 거둘 수 있게 하려면 현재 정부가 제시한 것 이상으로 규제 장벽을 더 낮출 필요가 있다고 주장한다.

신종칠 건국대 부동산학과 교수 “유동자금이 간접투자 상품으로 유인되려면 수익률이 보장돼야 한다”며 “2018년 기준 오피스리츠 수익률은 6.4% 수준으로 서울 아파트에 직접 투자해서 내는 수익률에 크게 못미친다”고 말했다. 

신 교수는 “부동산을 실매매 했을 때보다 더 큰 수익을 투자자에게 제공하려면 시장 가격 대비 훨씬 낮은 가격에 부동산을 매입하고 상품화 해야 한다”며 “2014년 말 일몰제로 사라진 취득세 30% 감면 등의 혜택을 부활시키는 것을 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다. 

일각에선 리츠 활성화가 부동산 규제 정책과 엇박자를 낸다는 지적도 있다. 한 부동산 전문가는 “리츠 수익률을 높이려면 임대료를 올려야 한다”며 “이는 서민 임차인 보호제도 등 정부 정책과 충돌하게 된다. 이를 어떻게 해결할지 해답을 내놓아야 한다”고 강조했다. 

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성동규 기자 dongkuri@m-i.kr 다른기사 보기