거래 절벽 집값 하락 전조… 반대 의견도
[매일일보 성동규 기자] 서울 부동산시장에 공급과 거래가 이뤄지지 않은 이른바 ‘주(住)맥경화’ 현상이 나타났다. 부동산 전문가 사이에서도 현재 상황을 해결 대책에 대한 의견이 달랐다. 그러나 정부가 조속히 대책을 내놔야 한다는 것에는 의견이 모였다.
우선 현재 시장이 매물이 나올 수 없는 구조라는 지적이 많았다. 8·2 부동산대책으로 지난해 4월 다주택자에 대한 양도세 중과세가 시행됐는데 당시 유예기간 동안 매물이 나오지는 않고 제도 시행 이후 매물 잠김 현상만 가속화된 전례가 있다고 진단했다.
사실상 예고됐던 결과라고 주장한다. 다시 말해 주택 거래가 위축되고 가격이 상승하는 최근의 현상을 이례적이라고만 단정 지을 수 없다는 것이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 8·2 대책을 발표하기 전 재정개혁특별위원회가 부동산 보유세 인상안과 함께 올해 하반기 거래세를 인하하겠다고 밝혔다”며 “그런데 대책은 그 틀에서 벗어나 다주택 양도소득세 강화 쪽으로 기울었다”고 설명했다.
권 교수는 “그 이후 재산 과세 균형과 거래 활성화를 위해 거래세를 인하를 학계 등에서 줄기차게 요구했으나 받아들여지지 않았다”며 “이런 탓에 지난해 9·13 대책 이후에도 올해 분양가 상한제 발표 이후에도 거래 절벽이 나타났다. 정책 수정 없이는 똑같은 현상이 반복될 것”이라고 덧붙였다.
허명 부천대 부동산유통학과 교수는 “참여정부 때도 양도세 강화 이후 ‘양도세 부담→거래절벽→부동산 가격 상승’의 악순환만 더 심화됐다”며 “강남권 등 수요가 몰리는 지역에서 적정 수준의 공급이 없는 한 집값 상승세를 잡기 어려울 것으로 보인다”고 말했다.
그러면서 “9·13 대책으로 서울이 규제지역으로 묶이면서 살 사람도 줄었다”면서 “2주택자의 주택담보대출이 불가능해졌고 1주택자도 갈아타기를 증명해야만 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 한시적으로라도 규제를 완화하는 방안을 검토할 때가 됐다”고 강조했다.
똑같은 현상과 상황을 두고 완전히 상반된 의견을 제시한 전문가도 있었다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “실수요자들이 가격 부담이 커 집을 사지 않는 것”이라며 “과거 사례를 되짚어 보면 집값 하락에 앞서서 매매가 줄었다. 좋은 신호로 봐야 한다”고 분석했다.
최 소장은 “8·2대책으로 거래가 줄었을 당시 서울 집값은 내림세였다. 그러나 지난해 7월 박원순 서울시장의 여의도·용산 개발 발언을 타고 상승전환했다”며 “세제와 대출 규제에 초점이 맞춰진 9·13 대책이 힘을 받으며 강남 등 주요 지역 집값이 약세로 돌아섰다”고 말했다.
그는 이어 “서울 부동산시장이 ‘거래절벽’을 맞았다는 주장과 함께 다주택자들의 퇴로를 열어줘야 한다는 주장이 거세게 일고 있다”며 “그러나 이럴 때일수록 집값 안정을 위해선 오히려 규제를 더욱 조일 필요가 있다”고 목소리를 높였다.
