강남 은마·서초 반포주공·용산 한남3구역 등 불확실성 커져
[매일일보 전기룡 기자] 민간택지 분양가 상한제가 적용될 서울 27개동 소재의 재개발·재건축 사업장에 비상이 걸렸다. 민간택지 분양가 상한제의 유예 대상이 ‘관리처분인가’를 받은 단지 가운데 6개월 내 입주자모집공고를 신청한 사업장으로 한정되기 때문이다. 초기 단계에 머물러 있던 사업장의 경우 사실상 사업이 무산될 위기에 처했다.
6일 서울시 클린업시스템에 따르면 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 서울 27개동 소재 143개 사업장 가운데 초기 단계인 사업장은 78곳이다. 세부적으로 △추진위원회승인 37곳 △조합설립인가 26곳 △사업시행인가 11곳 △정비구역지정 2곳 △기본계획수립 1곳 △안전진단 1곳 등이다.
먼저 강남구 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동에서는 38곳 사업장 가운데 19곳이 아직 관리처분인가 단계에 이르지 못했다. 이 가운데서는 강남 재건축 대장주로 꼽히는 ‘은마아파트’도 있다. 준공 40년차에 접어든 ‘은마아파트’는 2003년부터 지금까지 조합설립추진 단계에 머물러 있다.
송파구 가락·마천·문정·방이·송파·신천·오금·잠실동에 등재된 22곳 사업장 중 18개 사업장도 답보상태에 빠질 전망이다. 관리처분인가를 받은 사업장은 △잠실미성·크로바아파트 △잠실진주아파트 △문정동136번지 주택재건축정비사업조합 등이 유일하다.
서초구도 사정은 마찬가지다. 반포·방배·서초·잠원동 소재 56개 사업장 가운데 26곳이 아직 초기단계이기 때문이다. 특히 ‘반포주공1단지’ 1·2·4주구는 서울행정법원 행정1부가 지난 8월 조합원 287명이 조합을 상대로 제기한 관리처분계획 총회결의 무효확인 소송에서 원고 승소 판결을 내림에 따라 기껏 확보했던 관리처분인가도 무산될 위기다.
이로 인해 ‘반포주공1단지’ 1·2·4주구는 재건축 초과이익환수제(재초환)도 직면하게 됐다. 소송 결과를 뒤집지 못해 분양조건을 변경하게 되면 지난해 1월부로 시행된 재초환의 영향을 받게 된다. 이 경우 조합원 1인당 최소 10억원의 부담금을 짊어질 수 있다.
용산구의 경우 단군 이래 최대 규모라는 한남3구역이 곤혹을 겪게 됐다. 현재 현대건설과 대림산업, GS건설은 2조원에 달하는 한남3구역을 확보하기 위해 치열한 수주전을 벌이고 있다. 다만 민간택지 분양가 상한제의 영향을 받게 된 만큼 GS건설이 약속한 3.3㎡당 7200만원 수준의 일반 분양가와 현대건설이 제시한 5억원 상당의 최저 이주비는 무산될 가능성이 높다.
이외에도 영등포구에서는 안전진단과 추진위원회승인 상태에 머무르고 있는 여의도 재건축 단지들이 타격을 받을 전망이다. 성동구 성수동1가 소재 5개 사업장도 아직 관리처분인가를 받지 못했다. 마포구 아현동 마포로3구역 제3지구 도시환경정비사업조합도 여전히 사업시행인가 단계에 머물러 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “초기 재건축단지는 안전진단강화, 재건축이익환수제에다 분양가상한제까지 3중 규제까지 받아 투자수요가 위축될 것으로 예상된다”면서 “이미 관리처분계획인가를 받은 단지의 경우 내년 4월 유예기간까지 서둘러 일반분양에 나서겠지만 시간이 촉박해 민간택지 분양가 상한제를 피하지 못하는 단지도 상당할 것”이라고 분석했다.
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