LTV 사각지대 규제 강화…갭투자 막기 위해 공적보증도 제한
[매일일보 전기룡 기자] 국토교통부를 비롯해 기획재정부, 금융위원회 등이 최근 부동산 시장이 서울을 중심으로 국지적인 상승세를 보이자 시장안정대책을 내놨다. 이 대책에는 분양가 상한제 시행령 개정안에 대한 보완방향과 대출규제 등의 내용이 담겨 있다.
1일 국토부 등이 발표한 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’에 따르면 재건축·재개발·지역주택조합은 민간택지 분양가 상한제 시행 전 일정 조건을 충족했을 경우 6개월간의 유예기간이 적용된다.
세부적으로는 재건축·재개발·지역주택조합은 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 관리처분계획인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월내에 입주자모집공고를 내면 분양가 상한제 적용 대상에서 제외된다. 일반사업과 리모델링주택조합은 기존 주택법 시행령과 동일하게 입주자모집공고 신청분부터 적용된다.
이는 분양가 상한제의 입법 예고기간동안 관리처분계획인가를 받은 단지 중 철거 중인 단지에 대해 유예기간이 필요하다는 의견이 존재했기 때문이다. 입법 예고기간이었던 지난 8월 14일부터 9월 23일까지 분양가 상한제에 의견을 제출한 사람은 4949명에 달한다.
아울러 국토부 등은 주택담보대출비율(LTV)에 대한 적용대상도 확대하기로 했다. 먼저 투기지역·투기과열지구에서 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%를 적용한다. 현행법으로는 개인사업자 중 주택임대업자에 대해서만 LTV를 40%로 규제해 왔다.
또한 투기지역·투기과열지구내 주택임대업·주택매매업 법인에 대해서도 새롭게 LTV 40% 규제를 도입할 방침이다. 현행법상 법인의 주택담보대출에서는 LTV규제가 없다. 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 소재 주택 신탁과 관련해서도 수익권증서 담보대출에 대해 LTV를 도입하기로 했다. 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 60%의 LTV가 적용된다.
갭투자를 축소시키기 위한 대책도 마련됐다. 9억원을 초과하는 주택을 보유한 1주택자에 대해 전세대출을 위한 공적보증을 제한하기로 결정한 것이다. 현행법상으로는 2주택자나 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증을 제한해 왔다.
국토부 등 관계기관의 합동조사도 본격적으로 이뤄진다. 관계기관은 이달부터 12월까지 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 △편법증여·자금출처 의심사례 △허위 계약신고 △업·다운계약 등을 함께 점검할 예정이다. 또 최근 대출 관련 이상거래 사례가 증가하는 추세이기에 차입금이 과도한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 조사할 것으로 알려졌다.
나아가 2020년부터는 실거래 불법행위, 이상거래로 인해 시장의 혼란이 가중되지 않도록 국토부를 중심으로 한 ‘상시조사체계’도 단계적으로 운영할 방침이다. 국토부에 조사권한이 부여되기 이전인 1단계에서는 31개 투기과열지구와 상시조사체계를 구축해 시장 과열 발생 시 집중 조사한다. 이후 2단계에서는 국토부·감정원의 ‘실거래상설조사팀’을 통해 실거래 모니터링의 방식으로 이상거래 발생 시 즉시 조사할 계획이다.
다만 업계에서는 이번 시장안정대책으로 유예기간이 끝나는 내년 4월까지 일반분양이 활발할 것이라고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “저금리가 이어지는 와중이라 분양가 상한제의 효과가 서울 집값 하락으로 바로 이어지기까지 한계가 있다”면서 “정비사업의 공급 위축으로 이어질 수 있는 만큼 제도 시행 부작용을 최소화할 수 있는 선에서 제도를 운영할 목적으로 판단된다”고 말했다.
이어 그는 “이번 분양가 상한제의 정책보완으로 반사이익을 얻은 관리처분 기 인가단지는 서울에서만 60여개에 달한다”며 “내년 4월까지 일반분양 속도를 높일 확률이 높아 실수요자의 서울 정비사업 일반분양에 대한 관심과 공급러시는 당분간 이어질 전망”이라고 덧붙였다.
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