계약갱신청구권 법제화… 남은 건 전월세상한제
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계약갱신청구권 법제화… 남은 건 전월세상한제
  • 성동규 기자
  • 승인 2019.09.18 15:37
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주거 안정에 도움되지만 임대료 상승은 문제
"재계약시 임대료 상승폭 제한할 보완책 필요"
서울 송파구 한 부동산 업체에 전세가격이 내렸음을 표시한 시세표가 붙어 있다. 사진=연합뉴스 제공
서울 송파구 한 부동산 업체에 전세가격이 내렸음을 표시한 시세표가 붙어 있다. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 성동규 기자] 정부와 여당이 전월세 세입자가 원하면 한 번 더 계약을 연장해주는 계약갱신 청구권을 추진하기로 했다. 이로써 전월세 상한제 등 다른 세입자 보호 정책 도입에도 탄력이 붙을 것으로 보인다. 부동산시장에서는 기대와 우려가 교차하고 있다.

18일 업계에 따르면 계약갱신 청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 아직 구체적인 적용 방식은 확정되지 않았으나 20대 국회에 발의된 주택임대차보호법 개정안 대부분 1회에 한해 갱신 청구권을 주는 내용을 담고 있다. 

세입자는 기존 2년 거주 기간을 포함해 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받는 셈이다. 계약갱신을 2회 요구할 수 있는 법안과 계약 기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 안도 발의돼 있다.

계약갱신 기간은 1989년 1년에서 2년으로 늘어난 이후 30년째 그대로 머물러 있다. 이런 탓에 자가 가구 평균 거주 기간은 10.7년(지난해 기준)이지만 세입자의 평균 거주 기간은 3.4년에 불과하다. 거주 기간이 2년 이내인 가구 비율은 36.4%에 이른다.

우리나라와 민간임대주택 비율이 비슷한 독일의 경우 세입자 평균 거주 기간은 12.8년이고 20년 이상 한 곳에 거주한 세입자도 전체의 22.7%라는 점을 미루어 볼 때 주거 안정성을 높이는 방향으로 제도가 개선되는 것은 사실상 필연이다.

계약갱신청구권이 실효성을 거두려면 전월세상한제도 함께 도입돼야 한다. 임차인이 제도 도입 전 전셋값을 크게 높이는 부작용이 나타날 수 있기 때문이다.

정부와 여당은 전월세 거래 시에도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래 신고를 의무화하는 전월세 신고제 시행을 추진 중이다. 전월세 상한제를 도입하기 위해서는 임대료 현황이 필요해 전월세 신고제 도입이 먼저 이뤄져야 해서다.

부동산시장에서도 전월세 상한제 등이 조만간 도입될 것으로 보고 있다. 해당 제도들은 시장에 미치는 파급력이 커 번번이 국회 문턱을 넘지 못했으나 이번엔 상황이 조금 달라서다. 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 무주택자를 중심으로 도입 여론이 강하게 형성될 전망이다.

분양가 상한제는 새 아파트 공급 감소와 청약 대기 수요 증가로 전셋값을 밀어 올릴 가능성이 크다. 2007년 상한제 시행 직후 1.88%였던 전국 아파트 전셋값 상승률은 2009년 4.55%, 2011년 16.21%로 뛰어올랐다.

과거와 같은 혼란을 막으려면 전월세 상한제 도입이 필요하다는 게 전문가들의 분석이다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 크다”며 “분양가 상한제와 전월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 당연한 결과”라고 말했다.

변세일 국토연구원 부동산시장센터장은 “이미 오를 만큼 올라 전월세 인상 압력이 높지 않고 수급 상황이 좋은 현시점이 전월세 상한제 도입할 적기”라며 “제도 도입에 따라 임대료 상승 등으로 이어질 가능성은 크지 않아 보인다”고 내다봤다.

다만 여전히 부작용을 우려하는 목소리도 만만치 않다. 권대중 명지대 부동산 대학원 교수는 “급격한 제도 변화는 신고 주체의 저항과 부작용을 가져올 수도 있다”며 “시장의 충격을 줄이기 위해 단계적으로 시행하고 임차인에게 유인책을 마련해야 한다”고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “계약갱신 청구권 등으로 임대 기간이 연장되고 전월세 상한제로 인상률이 제한되면 집주인들이 제도 시행 전에 너도나도 전셋값을 올리려 할 것”이라며 “단기적으로 임대료가 크게 오를 수밖에 없다”고 말했다.


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