내력벽 철거 허용되면 본격 활성화 전망
[매일일보 성동규 기자] 정부가 12일 민간택지에 대한 분양가 상한제 개선안을 발표한다. 이에 따라 리모델링 시장이 활성화될 것이라는 기대가 높아지고 있다. 과거보다 수익성이 떨어져 재건축 대신 리모델링을 선택할 가능성이 크다는 관측이다.
강남 재건축 단지를 비롯해 재건축·재개발 시장은 지난달 초 상한제 도입이 공론화된 이후 숨죽인 분위기다. 일반분양가가 얼마에 책정되느냐에 따라 조합의 수익과 추가부담금이 달라져서다.
그러나 리모델링은 일반분양 수익보단 수선으로 인한 가치 상승에 무게를 둬 비교적 분양가상한제 영향이 적은 편이다. 이런 이유로 분양가 상한제 시행 범위와 강도가 예상보다 강력하다면 재건축 연한을 앞둔 20년 차 중후반 단지가 리모델링으로 돌아설 것이라는 전망이 나온다.
이런 현상은 이미 재건축초과이익환수제와 재건축 안전진단 기준 강화 등 재건축 규제가 점차 강화되면서 확산하는 모양새다. 현재 서울과 1기 신도시에서 리모델링을 추진 중인 단지는 39곳, 2만8221가구에 이른다.
서울 잠원동 동아아파트, 옥수동 옥수삼성아파트, 가락동 가락금호아파트 등 15곳, 1만4371가구는 사업 첫 단계인 추진위원회만 설립된 상태다. 잠원동 ‘롯데캐슬갤럭시1차’는 재건축을 마친 단지가 리모델링에 도전하는 첫 사례이기도 하다.
리모델링 사업 이후 가치 상승이 재건축과 비교해 크게 떨어지지도 않는 편이다. 대표적인 1기 신도시인 분당이나 평촌 등의 아파트 가격을 보면 리모델링 추진에 따른 기대심리가 시세에 반영, 경기 평균 아파트 가격 상승률을 웃돈다.
실제 분당신도시(성남시 정자동) 아파트 가격은 최근 3년(2017년 1월 1일부터 올해 8월 9일까지)간 3.3㎡ 당 1782만원에서 2281만원으로 28%나 올랐다. 평촌신도시(안양시 평촌동) 아파트 가격도 같은 기간 3.3㎡ 당 1511만원에서 1862만원으로 23.22% 상승했다.
경기 아파트 가격 상승률이 같은 기간 3.3㎡ 당 1040만원에서 1179만원으로 13.36% 올랐다는 점을 고려하면 1기 신도시 아파트 가격 상승률이 전체 평균치보다 2배 이상 높은 셈이다.
전문가들은 정부가 내력벽 철거 허용 등 핵심과제를 해결한다면 리모델링 추진 단지가 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 용적률이 높아 재건축은 여의치 않은 소규모 단지의 주거 환경 개선을 위해 리모델링을 권장하고 있는 것과 달리 애초 허용하기로 했던 내력벽 철거 결정이 올 3월에서 연말로 연기됐다”고 지적했다.
권 교수는 “올해 기준으로 전국에 입주 15년 이상 된 노후아파트는 500만 가구에 달한다. 이는 전체 아파트의 절반 수준”이라며 “노후화 상태가 방치되지 않도록 정부의 적극적인 대처가 필요하다”고 강조했다.
