“단기 처방에 불과…공급 늘리는 방향으로 가야”
[매일일보 최은서 기자] 정부가 민간택지 분양가 상한제 도입을 기정사실화한 가운데, 김현미 국토교통부 장관이 밝힌 “최대한 부작용이 일어나지 않는 방향”에 대해 관심이 쏠리고 있다. 정부는 또 청약과 투기수요를 막기 위한 전매제한 강화와 시세차익을 환원하기 위한 채권입찰제 부활 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
하지만 일각에서는 새로운 제도 도입은 또 다른 부작용을 낳을 수 있다고 우려한다. 특히 공급 물량 급감에 대한 대책이 마련되지 않은 상태에서 분양가 상한제가 확대 적용되면 장기적으로 집값 안정화에 마이너스가 될 수도 있다는 지적도 나온다.
◇전매제한 기간 확대
정부는 분양가 상한제 시행으로 인한 청약 과열과 로또 아파트 우려를 불식시키기 위해 전매제한 기간을 확대할 방침이다. 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 최장 4년이다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용된다. 업계에선 현재보다 1~2년 정도 전매제한 기간이 더 길어질 수 있을 것으로 내다보고 있다.
정부로서는 전매제한 기간 강화로 수익 회수기간을 늘려 투기를 차단하겠다는 복안인 셈이나, 실효성이 낮고 부작용이 불거질 것이란 우려가 잇따른다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “분양가 상한제 도입을 통해 전매제한 기간이 1년 정도 늘어날 것으로 보이는데 그다지 큰 부담으로 작용하지 않을 것으로 보여 효과는 의문”이라며 “과거 보금자리주택의 경우 전매제한을 강화했지만 주택시장 침체에 완화된 전례가 있어, 전매제한은 시장상황 등에 따라 변동이 생길 것이란 심리가 팽배할 것”이라고 말했다.
또 공급 위축 우려도 불거진다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “전매제한이 강화되면 청약률이 낮아져 건설사들이 공급을 늦추는 결과를 불러올 수 있다”며 “더욱이 올 상반기 정비사업 신규지정도 0건인데다 내년에 일몰제 적용으로 정비구역 해제 지역이 늘어날 전망이어서 신규공급은 0에 가까워질 가능성이 높다”고 지적했다.
부동산 매매시장에도 부정적 영향을 줄 것으로 전망된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “이 경우 부동산 거래시장이 신규주택 중심으로 침체될 가능성이 있다”고 말했다.
◇채권입찰제 부활 거론
정부가 민간택지 분양가 상한제 적용과 함께 시세차익 환수 방안도 검토함에 따라 일각에선 시세차익 상당수를 국고로 환수하는 ‘채권입찰제’ 부활이 거론되고 있다.
채권입찰제는 2013년 폐지된 제도다. 이는 신규아파트 분양가와 주변 시세 차가 30% 이상 나 시세차익이 클 것으로 예상될 경우 청약자에게 분양가 외에 제2종 국민주택채권을 매입하도록 하는 것으로, 채권매입액이 많은 순서대로 청약 당첨자를 뽑게 된다.
그러나 채권입찰제는 수요자들의 분양가 부담을 완화하기 위한 분양가 상한제와 상충된다는 지적이 나온다. 채권입찰제 도입시 분양가에 채권 매입가격이 더해지게 되는데 이는 사실상 분양가를 끌어올리는 것이어서다. 더욱이 과거 주변 주택가격까지 높아진 전례도 있다.
김동환 서울사이버대 부동산학과 교수(학과장) “채권입찰제를 도입하게 되면 이익환수라는 취지에도 불구하고 과거사례서 보듯 주변 집값 상승 빌미를 제공할 수 있다”며 “더욱이 총선을 앞둔 시점인데다 현재 집값이 급등하고 있지도 않아 섣불리 꺼내들기 어려울 것”이라고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “정부가 분양가를 인위적으로 낮추고 시세차익을 정부가 세금으로 거둬가는 것으로 시장경제논리를 역행하는 것”이라고 비판했다.
근본적인 처방이 될 수 없다는 지적도 잇따른다. 김진수 건국대 교수는 “분양가 상한제 도입으로 로또 아파트 논란이 불거질 수 있어 정부 차원에서 채권입찰제 등을 검토할 수 있다고 보나 단기 처방에 불과하다”며 “서울지역에 주택 공급을 늘리는 근본적 대책이 필요하다”고 지적했다.
