민간택지 분양가 상한제 소급說에 강남 재건축 혼란 가중
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민간택지 분양가 상한제 소급說에 강남 재건축 혼란 가중
  • 전기룡 기자
  • 승인 2019.07.11 16:32
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수익성 악화돼 부담금 급증…사업 중단 위기
관리처분 받은 67곳, '위헌소지' 반발 거셀듯
김현미 국토교통부 장관이 10일 오후 국회 본회의에서 의원들의 경제분야 대정부질문에 답변하고 있다. 사진=연합뉴스 제공
김현미 국토교통부 장관이 10일 오후 국회 본회의에서 의원들의 경제분야 대정부질문에 답변하고 있다. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 전기룡 기자] 민간택지에 분양가 상한제를 소급 적용할 것이란 가능성에 무게가 실리면서 강남 재건축·재개발 단지가 혼란에 빠졌다. 이미 관리처분계획 인가를 받은 단지를 대상에 포함시킬 수 있다는 말에 조합 및 건설사의 부담이 가중된다는 지적이 나오는 한편, 사업이 중단돼 공급이 막히면 강남 집값 상승을 부추길수 있다는 염려도 제기되고 있다.

◇국토부 소급적용 기정사실화

김현미 국토교통부 장관은 지난 10일 오후 국회에서 열린 경제분야 대정부질문에 출석해 “(민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 도입을)대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토하고 있다”고 말하며 분양가 상한제에 대한 강한 의지를 드러냈다.

더 나아가 정부는 분양가 상한제 적용 시점을 현행 관리처분계획 인가에서 입주자모집공고 승인으로 늦추는 방안을 검토 중이다. 앞서 국토부는 “이미 관리처분계획 인가를 받은 단지가 있는 상황에서 적용 시점을 개정하지 않으면 같은 강남권이라도 어디는 적용을 받고, 어디는 받지 않는 문제가 생길 수 있다”면서 소급적용을 기정사실화 했다.

이주·철거 전 단계인 관리처분계획 인가에서는 조합원 분담금이나 분양가 등이 확정된다. 국토부의 바램처럼 분양가 상한제 도입이 일부 늦춰진다면 이미 분담금과 분양가를 확정했던 조합들은 사업 계획을 전면 재검토해야 한다.

◇재건축 조합 “사업 올스톱된다” 반발

현재 서울에서 관리처분계획 인가를 받은 사업은 총 67곳으로 이 가운데 강남3구가 차지하는 비중은 23곳, 3만가구에 달한다. 이에 따라 주요 재건축 단지 조합원들은 민간택지 분양가 상한제가 소급적용되면 사업이 중단될 것이라고 우려하고 있다.

부동산 정보제공업체 리얼모빌리티에 따르면 송파구 신천동 소재 ‘잠실진주’는 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 3.3㎡당 2955만원 정도인 반면, 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 5000만원 안팎이다. 이렇게 되면 조합원 분담금이 늘어나 사업성이 떨어진다. 재건축·재개발 조합에서 사업 지속 여부를 놓고 고민할 수 밖에 없는 이유다. 앞서 정부가 2007년 민간택지 분양가 상한제를 도입하며 분양가 미치는 영향을 모의실험했던 당시 강남 분양가는 최대 30%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

이 때문에 후분양을 택했던 강남구 상아 2차, 서초구 신반포3차·반포경남 통합 재건축 조합도 내부적으로 사업성을 재검토하기 시작한 것으로 알려졌다.

한 조합원은 “분양가 상한제로 일반분양 가격을 낮춰야 한다면 조합원들이 돈을 더 내야 하는데 이미 분담금을 확정한 상태에서 어떻게 하라는 건지 모르겠다”면서 “사업이 중단될까 걱정된다”고 불만을 토로했다.

◇“위헌 소지 있어”…로또 양산 부작용도

국토부는 민간택지 분양가 상한제를 소급 적용하는 것에 대해  “문제없다”는 입장이다. 하지만 일각에서는 이미 확정된 사업에 법을 소급 적용하는 것은 위헌 소지가 있는 것 아니냐는 지적이 나온다.

한 부동산 전문 변호사는 “관리처분계획에는 분양가까지 산정돼 들어가는데 이미 확보할 수 있을 것으로 예상됐던 수익을 갑자기 줄이라는 것”이라며 “헌법 13조 2항은 소급입법에 의한 재산권 박탈을 금지하고 있다”고 말했다.

그는 이어 “관리처분인가를 받은 곳에 분양가 상한제가 소급적용되면 대다수 정비사업 조합에서 줄소송을 제기할 것”이라고 덧붙였다.

정부 기대와 달리 분양가 상한제 확대 적용돼도 집값 안정화 효과보다는 부작용이 더 많을 것이란 의견도 나오고 있다.

김동환 서울사이버대학 부동산학과장은 “(김 장관은)2010년 이후 공급이 회복되기 시작했다고 말했지만 이는 검단·운정과 같은 수도권 미분양 지역에서의 공급까지 포함했을 때의 이야기이지, 강남 부동산시장을 아우르는 이야기는 아니다”라면서 “이번 강남 재건축·재개발 단지에 대한 압박은 오히려 강남 시장의 공급 축소와 가격 상승, 로또 단지 양산이라는 결과를 초래할 수 있다”고 비판했다.


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