“공급 부족 부메랑…집값상승 부추길 수도”
[매일일보 전기룡 기자] 정부가 집값을 잡을 사실상 마지막 수단으로 민간택지에 분양가 상한제를 도입하는 방안을 내놨지만 기대보다 우려가 큰 상황이다. 이미 한 차례 분양가 상한제를 번복하는 과정에서 해당 제도의 부작용이 공개된 바 있기 때문이다.
분양가 상한제를 처음으로 적용한 때는 지난 2007년 9월 참여정부 시절이다. 당시 분양가 상한제는 청약가점제와 동시에 적용됐다. 이에 건설사들은 규제를 피하기 위해 분양 밀어내기를 진행할 수 밖에 없었다.
하지만 분양가 통제는 장기적으로 주택시장에 있어 공급과 수급을 어지럽히는 부작용을 야기했다. 엎친데 덮친격으로 금융위기(2008년)가 겹치면서 밀어내기 공급을 했던 물량이 미분양으로 적체돼 2009년 미분양은 16만가구에 달했다. 그 결과 공급 물량은 2007년 22만9000가구에서 3년 후인 2010년 9만1000가구까지 급감했고, 결국 정부는 2015년 4월 침체된 주택시장을 살린다는 취지에서 민간택지에 적용되던 분양가 상한제를 폐지하는데 이르렀다.
이후 정부는 민간택지 아파트의 분양가를 통제하기 위해 주택도시보증공사(HUG) 등을 통한 간접적인 방안을 사용했다. 하지만 2016년부터 2018년까지 서울 3.3㎡당 분양가가 2125만원에서 2950만원으로 39%가량 급등하면서 정부는 집값 잡기에 실패했다는 평가를 받았다. 부작용에도 불구하고 정부가 다시 한 번 분양가상한제라는 카드를 꺼내 든 이유다.
따라서 업계에서는 전례에 비추어 민간택지에 분양가 상한제를 도입하는 것이 장기적으로 공급 축소와 집값 상승을 야기할 수 있다고 지적한다. 일반적으로 공급이 축소되면 지어진지 5년 안팎의 아파트도 가격이 올라간다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “민간부문 분양가 상한제가 시작되면 후분양을 하더라도 분양가 상한제를 피할 수 없으므로 제도 시행 전 밀어내기 공급이 대량 쏟아질 것”이라며 “물량 적체로 미분양이 증가할 수 있을 뿐만 아니라 장기적으로는 시행 및 공급자가 공급을 줄이는 움직임이 발생할 수 있다”고 설명했다.
아울러 분양가 상한제는 단기적으로 인근지역 시세보다 낮은 분양가로 책정돼 로또 청약이라는 부작용으로 이어질 수 있다. 정부가 나서 분양가를 통제한다고 해도 시장은 그 통제를 온전히 받아들이지 않는다. 일례로 이병박 정부 당시에는 저렴한 가격에 분양했던 강남권 보금자리주택의 전매제한이 풀리면서 수억원의 프리미엄이 붙었다. 즉 공급이 줄어들고 신축 아파트가 귀해지면서 소수의 청약 당첨자에게만 이익이 쏠릴 수 있다는 의미다.
함 랩장은 “인위적 가격 통제는 단기적으로 공급시장을 교란해 장기적으로 기업이익은 줄이면서 주택공급이 줄어드는 문제를 초래한다”며 “단기적으로 인근지역 시세보다 낮은 분양가로 로또청약이라는 부작용이 발발할 가능성이 크다”고 지적했다.
정부가 민간택지 분양가 상한제를 적용이 기정사실화 강남권 재건축 단지는 비상이 걸렸다. 특히 정부가 재건축 단지도 입주자모집승인을 신청하는 시점부터 분양가상한제가 적용되는 방향으로 시행령이 바꿀 경우 사업을 중단하거나 연기하는 단지가 속출할 것으로 예상된다.
강남구 대치동 A공인중개사사무소 대표는 “후분양을 결정한 재건축 단지에도 분양가 상한제가 적용된다면 사업이 휴면상태에 돌입하는 단지가 늘 것”이라면서 “서울의 신규 공급을 담당하는 재건축 사업이 올스톱되면 공급부족으로 강남권 집값은 더 오를 수 있다”고 말했다.
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