‘추가규제’·‘공급물량’·‘주택구입비용 부담’ 등 하락요소 다분
[매일일보 전기룡 기자] 하반기 주택시장은 집값의 상승과 하락을 야기할 만한 다섯 가지 변수가 혼재할 것으로 전망된다.
2일 KB부동산 리브온 ‘2019년 하반기 아파트 시장 5가지 변수 점검’ 보고서에 따르면 ‘금리인하’라는 변수를 통해 부동산에 대한 관심이 증대될 것으로 점쳐진다.
현재 미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하 가능성이 높아졌다. 이는 우리나라 역시 적절한 인하가 필요함을 시사해준다.
따라서 금융통화위원회가 기준 금리를 인하한다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 예비수요자의 금융비용 부담은 줄어든다. 즉 투자금융 요건 개선으로 부동산에 대한 관심이 높아질 수 있다는 의미다.
KB부동산 리브온은 두 번째 변수로 ‘유동성’을 꼽았다. 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구로 이어진다. 장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 주식 등 투자자산이 향후 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회될 가능성이 높다는 얘기다.
다만 ‘추가 정책’은 집값 안정으로 이어질 수 있는 변수다. 지난해 9.13대책 발표 후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타났다. 하지만 서울은 조정 후 강북 개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물이 매수세에 힘입어 최근 반등했다.
여기에 금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다며 정부가 추가 규제가 대두될 가능성이 높다. 현재 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 재건축 가능허용연한 강화 등의 규제가 거론되고 있다.
과도한 ‘공급물량’과 함께 3기 신도시를 노리는 예비수요자가 늘어난 것도 집값 하락을 야기할 만한 요소다. 올해 아파트 입주예정물량인 39만5000가구는 지난해(45만5000가구)보다 낮아진 수치지만, 최근 10년을 돌아보면 서울·인천·대전·울산 등을 제외한 지역의 경우 두 자리수의 성장률을 보였다.
아울러 3기 신도시의 공급량도 분양물량에 새로운 변수로 작용할 가능성이 크다. 3기 신도시 당첨자 선정 과정은 100% 청약가점 방식으로 진행될 예정이다. 이로 인해 무주택 요건을 유지하려는 예비수요자가 늘어날 전망이기에 기존 주택시장으로의 유입은 줄어들 수 밖에 없다.
마지막으로 ‘주택구입비용 부담 확대’ 변수는 기존주택에 대한 구매력을 낮출 것으로 전망된다. 서울과 같은 조정대상 지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은 층의 진입 장벽이 높아진 상황이다.
또한 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사의 분양가 규제로 신규분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정된다. 이로 인해 기존 아파트 구입 시 시세차익에 대한 기대감도 낮아졌다.
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