임대업 RTI는 현행 유지…예외대출 심사 강화로 대출 ‘옥죄기’
[매일일보 송정훈 기자] 가계부채 관리를 위해 도입한 총체적원리금상환비율(DSR)이 70%를 넘으면 위험 대출인 고DSR로 분류된다. 그동안 은행들이 DSR 규제가 관리 지표화됨에 따라 대출시장이 위축될 전망이다.
금융위원회는 18일 오전 정부서울청사에서 김용범 부위원장 주재로 ‘가계부채관리점검회의’를 개최하고 이런 내용의 은행권 DSR 관리지표 도입방안을 발표했다.
이번 DSR 관리지표 도입방안에 따르면 고 DSR의 기준이 DSR 70% 초과대출로 결정됐다.
DSR은 가계대출 심사에서 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다.
고 DSR에 해당하면 은행이 차주의 신용도를 깐깐하게 심사해 대출 여부를 결정한다.
6월 현재 은행권 평균 고 DSR 대출비중은 23.7%이다. 은행 종류별로 시중은행이 19.6%로 가장 낮고, 특수은행이 35.9%, 지방은행은 40.1%다.
금융당국은 고DSR 대출이 은행 신규 대출에서 차지하는 비율을 제한하는 식으로 규제를 강화할 계획이다.
금융당국이 제시한 관리기준에 따르면 시중은행은 신규대출 취급액 중 DSR이 70% 초과대출은 15%, DSR 90% 초과대출은 10% 이내에서 관리해야 한다. 지방은행은 DSR 70% 초과대출을 30%, DSR 90% 초과대출은 25% 이내에서 관리해야 하고 특수은행은 DSR 70% 초과대출은 25%, DSR 90% 초과대출은 20% 이내에서 관리해야 한다. 예외적으로 고DSR 대출을 내주더라도 무제한으로 내주지 말고 이 한도 안에서만 하라는 취지다.
바뀐 규제는 이달 말부터 즉시 시행된다. 이에 따라 기존 대출이 많은 이들은 추가 대출이 어려워질 수 있다. 당장 이 기준을 적용하면 시중은행 대출의 5%가 막히게 된다. 시중은행의 70% 초과대출 비중인 19.6%가 앞으로도 유지된다고 가정하면 관리기준 15%를 맞추기 위해서는 4.6%포인트를 쳐내야 하기 때문이다.
지방은행과 특수은행은 상황이 더 심각하다. 70% 초과대출 비중과 관리기준간 격차가 더 커서다.
지방은행은 70% 초과대출 비중이 40.1%로 관리기준인 30%를 맞추려면 현행보다 10.1%포인트를 감축해야 한다. 특수은행은 70% 초과대출이 35.9%, 관리기준은 25%로 줄여야 할 대출 규모가 10.9%포인트다.
비슷한 수준의 고DSR 대출자라도 시기에 따라 대출을 못 받을 수 있다. 운 나쁘게 해당 은행이 관리기준 15% 한도를 다 채웠을 때 신청하면 대출이 거절될 수밖에 없어서다.
기존 소득미징구대출도 위축될 것으로 예상된다. 소득미징구대출은 전문직 신용대출, 협약대출 중 은행이 예외적으로 소득을 보지 않고 내주는 대출이다.
금융당국은 이런 소득미징구대출을 DSR 300%로 가정해 은행 평균 DSR에 반영하라고 했다.
은행권 평균 DSR이 72%라는 점을 감안하면 300%는 상당히 높은 수치다. 소득미징구대출을 DSR 300%로 간주하라는 것은 결국 소득미징구대출을 하지 말라는 의미로 은행들은 해석하고 있다.
기존 DSR 산정에서 부채로 계산되지 않았던 것들이 이번에 새롭게 포함돼 DSR이 올라갈 수도 있다.
금융당국은 전세보증금대출은 4년간 분할상환하는 것으로 예·적금담보대출과 유가증권담보대출은 8년 분할상환하는 것으로 산출하도록 했다.
금융당국은 이와 함께 연간 임대료로 은행 이자를 얼마나 감당할 수 있는지 따지는 임대업 이자상환비율(RTI) 제도는 일단 현재 수준을 그대로 유지하기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것이다. 부동산 가치는 그대로여도 임대수익이 줄거나 대출금리가 오르는 변수가 생기면 대출액이 확 줄어들 수 있도록 설계된 게 핵심이다.
현재 RTI는 주택 1.25배, 비주택 1.5배인데 이 수준을 일단 그대로 유지한다. 다만 지금까진 금융사가 RTI 기준을 미달해도 내부 심사를 거쳐 예외로 대출을 내줄 수 있도록 했는데 앞으론 이런 예외대출을 막기로 했다. 임대소득 이외의 기타소득으로도 상환능력을 증명할 수 있는 차주에 한해선 내부심사를 거쳐 내줄 수 있도록 했다.
