받아들일 경우 기분양전환·주변 민간단지 형평성 논란
전문가 “상황따라 조건 바뀌는 건 공급에 악영향 미칠 것”
[매일일보 최은서 기자] 경기도 성남 판교신도시의 10년 공공임대아파트 임대 만료기한이 내년 상반기로 다가오면서 분양전환가격 산정방식을 둘러싼 갈등이 격화되고 있다.
판교 공공임대아파트 임차인들은 시세가 3배 가까이 치솟아 분양가를 감당하기 어렵다며 집단행동에 나서며 제도개선이 요구하고 있다.
하지만 한국토지주택공사(LH)가 이미 입주 당시 관련 내용을 고지했고, 과거 사례와의 형평성및 시세차익 수혜 논란 등으로 임차인들에 대한 국민으로 여론은 따갑다.
11일 성남시에 따르면 2019년 상반기에 임대의무기간 10년이 끝나 분양전환이 이뤄질 판교지역 민간 임대아파트는 1031가구이다.
임대주택법상 5년 임대 분양 전환가는 건설 원가와 감정평가금액의 산술평균으로 정해진다. 반면 10년 공공임대 아파트의 분양가는 감정평가금액을 초과할 수 없도록 돼 있어 LH 등 건설임대사업자들이 감정가에 가깝게 분양가를 책정하는 근거가 되고 있다. 이에 통상 5년 임대는 주변 아파트 시세 70% 선에서 분양전환이 이뤄지고 10년 임대는 시세의 85~90%에 분양전환가가 산정된다.
문제는 판교의 경우 입주 당시 예상했단 금액보다 3배 가까이 분양전환가가 급등해 임차인들이 목돈 마련이 쉽지 않다는 것이다.
이에 판교 10년 공공임대아파트 임차인들이 성남시청사 내부까지 불법 진입해 무단점거하고 농성을 벌이고 있다. 이들은 높은 시세로 우선분양권이 무용지물이 됐다며 입주자 모집 공고 당시의 주택가격으로 전환돼야 한다는 주장을 하고 있다.
이에 대해 성남시는 입주자 모집공고 당시는 주택가격 임대료를 산정하기 위한 기준가격이어서, 관련법 개정 없이 분양전환가격 조정하는 것은 권한 밖의 일이라는 입장이다. LH도 분양 전환가 산정기준을 개정하기는 어렵다는 입장을 피력하고 있다.
이처럼 분양전환가격 산정방식을 논란만이 거세지고 있지만 임차인들의 주장에 대한 부정적인 기류도 상당하다.
임차인들의 주장대로 서민 주거 안정에만 포커스를 맞춰 시세보다 훨씬 낮게 분양가를 책정하면 사실상 시세차익의 혜택을 얻게 되는 셈이어서 앞서 분양전환된 가구와 주변 민간단지들과의 형평성 문제가 새롭게 대두될 수 밖에 없어서다.
또 지난해 최성은 조세재정연구원 연구위원이 펴낸 ‘주거부문 재정지출 현황과 저소득층 주거지원정책의 방향 보고서’에 따르면 장기공공임대주택 5채 중 1채에 월 평균 426만원 이상 중산층이 거주 중인 것으로 나타났다. 2014년 장기공공임대주택 거주자 중 소득 7분위(484만8000원) 이상의 거주가 약 8%, 소득 6분위(위(월 평균 소득 426만4000원) 이상 가구는 약 22%로 나타난 것.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “청약 효력 상실 등 제약요건을 고려했을 때 분양전환가를 시세보다 낮춰 주는 방향은 맞으나, 임차인들의 요구하는 분양전환가 수준이 과도하게 낮아 무리수”라며 “LH가 여러 사업지를 갖고 있어 판교 지역만이 아닌 전체적인 방향까지 고려해야 하는 만큼 해결책을 도출하기 어려울 것”이라고 말했다.
이어 “시장 상황이 달라졌다고 분양 전환 조건을 바꾸면 민간건설사로선 명분과 실리 모두 잃는 셈이어서 공공임대 주택사업 참여를 기피하게 될 것”이라며 “리츠투자자의 투자 수익성에도 부정적 영향을 줘 공공임대주택 공급 자체가 차질을 빚을 수 있다”고 지적했다.
