[매일일보 송경남 기자] 문재인 정부는 출범하자마자 치솟는 집값의 원인을 다주택자의 투기로 보고 ‘8·2 부동산 대책’을 내놨다. ‘8·2 대책’에는 다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화, 투기과열지구 지정, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 청약 1순위 제도 강화 등의 내용이 포함됐다. 워낙 강력한 규제들이 총망라돼 있어 시장에서는 ‘부동산 규제 종합세트’라고 평가했다.
‘8·2 대책’이 발표된 지 1년이 지났다. 대다수 전문가들은 ‘8·2 대책’이 천정부지로 치솟는 서울 집값 상승세를 꺾을 수 있을 것으로 예상했다. 실제 ‘8·2 대책’ 발표 이후 한동안 서울 강남권을 중심으로 아파트값 상승세가 주춤했다. 올해 4월에도 양도세 중과 시행으로 심각한 거래절벽 현상이 나타나면서 일부 지역 집값이 하락했다.
그러나 1년이 지난 지금, 섣부른 판단이겠지만 ‘8·2 대책’은 서울 집값을 잡는데 실패했다. 서울 집값은 지난 7월부터 다시 상승세를 타기 시작했다. 다주택자들이 내놓은 급매물이 소진되면서 가격이 다시 강세로 돌아선 것이다.
눈여겨볼 대목은 ‘8·2 대책’ 이후에도 집값이 꾸준히 올랐다는 점이다. 한국감정원에 따르면 8·2 대책 이후 지난 6월까지 11개월간 서울 아파트값은 6.60% 올랐다. 이는 8·2 대책 이전 1년간 상승률(4.74%)보다 더 높은 수치다. 송파구(13.56%)·강남구(10.52%)·강동구(9.70%) 등 강남권 아파트값은 무려 10.47%나 뛰었다.
이 때문에 서울 집값이 잡히지 않는 것은 규제 강도가 약해서가 아니라 ‘수급불균형’ 때문이라는 주장이 설득력을 얻고 있다. 서울은 택지공급이 어려워 대부분의 신규 아파트는 재개발·재건축 등 정비사업을 통해서 공급된다. 정비사업 일반분양 물량으로는 서울, 특히 강남 진입 수요를 감당하기 어렵다.
김현아 자유한국당 의원이 올해 초 발표한 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 순증가분은 2만1424가구다. 특히 강남권은 새로 준공된 주택보다 철거 등으로 멸실된 주택이 더 많은 ‘마이너스’ 공급 지역이다. 강남구의 경우 2016년(-776가구), 2017년(-809가구) 2년 연속 주택 수가 줄었다. 준공된 주택보다 재개발·재건축 사업이 진행되면서 이주·철거 등으로 멸실된 주택이 훨씬 많았기 때문이다.
강남3구는 8학군 및 대치동 학원가로 대표되는 우수한 교육여건을 갖추고 있어 자녀를 둔 부모들의 수요가 높은 지역이다. 여기에 대기업 본사가 여럿 위치해 직장인들의 선호도도 높다. 진입 수요가 많지만 주택 공급량이 적다 보니 집값이 오를 수밖에 없다.
‘8·2 대책’이 서울 집값을 확실하게 잡지 못하면서 일각에서는 추가 규제가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 국토부도 서울 강북을 중심으로 모니터링을 강화하며 시장을 지켜보고 있다. 하지만 추가 규제는 부동산시장을 더욱 혼란스럽게 만들 가능성이 높다. ‘8·2 대책’ 이후 부동산 시장은 극심한 양극화로 몸살을 앓고 있다. 또 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 심해지고 ‘로또 아파트’에는 청약 광풍이 불기도 했다.
최근 가마솥더위가 이어지면서 여름철 최대전력수요가 연일 최고치를 경신하고 있다. 이에 대한 대응 방안은 전력 공급을 늘리거나 수요를 줄이는 것 외에는 없다. 집도 마찬가지다. 공급을 늘리기가 어렵다면 이제는 수요를 줄이는 정책이 필요하다.
