미국이 올해 하반기 최대 2차례의 기준금리 인상을 예고했다. 이미 한미간 기준금리가 역전된 상황이어서 한국은행도 하반기에 기준금리 인상이 불가피한 상황이다. 과거부터 미국의 기준금리가 인상되면 국내도 시차를 두고 따라가는 모양새를 나타냈다. 실제 지난 2004년 6월부터 시작된 미국의 금리인상은 2005년 9월부터 우리나라의 본격적인 금리 인상을 불러온 바 있다.
금리 인상은 주택시장에 ‘위험(risk)’이다. 2018년 1분기 기준, 금융권 전체 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 1468조원으로 사상 최대다. 이 중 예금취급기관의 주택담보대출이 40% 가량(약 582조원)의 비중을 차지한다. 금리가 오를 경우 가계부채 상환 부담이 가중되면서 위기의 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려가 제기되는 이유다. 정부도 주택담보대출의 부실화 가능성을 막기 위해 올해부터 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 등의 대출 규제를 통해 원리금 분할 상환 방식의 대출을 유도하고 있다.
주택과 같은 부동산 자산은 환금성(현금화)이 제한된다는 단점을 안고 있다. 이 때문에 금리 인상에 따른 이자부담 증가 위험에 직접적으로 노출된다. 주택은 일반적으로 3년 이상의 중장기 관점에서 접근하는 상품인 만큼, 위기에 대한 민첩한 대응 능력이 떨어진다. 주식, 채권 등 현금성 자산처럼 매도하고 싶다고 쉽게 매도할 수 없는 것이 ‘부동산’의 피할 수 없는 태생적 한계라 할 수 있다.
기준금리 인상은 한 번 시작되면 거시경제의 돌발 변수가 발생하지 않는 이상 지속되는 특징이 있다. 이를 일반적으로 ‘금리 인상 기조’라 부른다. 2004년 6월부터 시작된 미국 금리인상은 2006년 6월까지 2년 동안 지속됐고, 2005년 9월부터 시작된 한국은행 금리인상은 2008년 8월까지 3년 가까이 지속됐다. 금리가 하반기부터 인상된다면 ‘금리 인상 기조’의 특징으로 인해 이자 부담은 지속적으로 점증할 가능성이 높다. 이 때문에 수요자의 주택 매수 심리 위축은 불가피하며, 이자 부담이 커지면 대출을 통해 레버리지를 일으킨 보유자들의 급매물도 덩달아 늘어나면서 가격 상승을 어렵게 하는 요인이 된다.
오피스텔, 상가 등 임대수익을 목적으로 매입하는 수익형 부동산도 위축될 가능성이 높다. 저금리에 기대어 우후죽순으로 공급량을 늘렸는데, 기준금리가 인상될 경우 대출금리와 임대수익률 사이의 금리차(gap)가 좁혀지면서 투자 매력은 상대적으로 감소하기 때문이다. 이미 기존 공급 물량이 많아 2018년~2019년 입주시점에 공실이 발생할 가능성이 높고, 이는 임대수익률을 다시 떨어트리는 악순환을 유발한다.
결국 금리 인상은 주택시장 신규 수요층과 매도자(공급층) 모두를 위축시킬 수 있는 부정적인 파급력을 지니고 있다. 올해 하반기에 금리인상이 단행된다면 다가올 2019년은 한국은행의 ‘금리 인상 기조’가 시작될 시기이므로 실수요자가 아니라면 주택시장에 대한 신규 진입에 신중해야 한다. 또한 부동산 보유자는 변화하는 금리에 대한 부채상환 능력을 점검하고, 장기적인 관점에서 위기에 대한 대응 능력을 키우는 것이 우선이다.
