[설 이후 부동산 시장③] 정책·제도, 어떻게 바뀌나?
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[설 이후 부동산 시장③] 정책·제도, 어떻게 바뀌나?
  • 이아량 기자
  • 승인 2018.02.18 15:10
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이자상환비율 적용…부동산임대업 대출 한도 줄어
양도세 중과…4월 이전 매도·임대등록·증여 갈림길

[매일일보 이아량 기자] 설 이후 임대업 이자상환비율 적용과 양도세 중과 시행 등 주택 및 수익형부동산에 대한 규제가 한층 강화된다.

18일 부동산업계와 금융당국에 따르면 오는 3월부터 부동산임대업 대출에 대해 임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)이 적용된다.

RTI는 임대수익으로 이자비용을 감당할 수 있는지 여부를 판단하기 위한 것으로 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 계산한다.

RTI 기준은 주택은 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상으로 할 방침이다.

현재 상가 등 비주택에는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 가계대출 규제를 적용하지 않고 있다. 보통 비주택의 경우 부동산 매매가나 분양가의 50~70%를 담보로 인정하지만 RTI를 도입하면 부동산 임대업자의 대출 한도는 지금보다 줄어든다.

한 상가업계 전문가는 “오는 3월부터 시행하는 RTI 대출 규제, 금리 인상 가능성에 따라 전반적으로 임대인의 수익률이 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

오는 4월 1일부터는 다주택자 양도소득세 중과가 시행된다.

양도세 중과는 조정대상지역 내에서 적용된다. 이 지역 내에서 주택을 매각하면 양도세 기본세율(6~40%)에서 2주택자는 10%p가, 3주택자 이상은 20%p가 가산세로 붙는다. 

또 올해부터 세법이 개정되면서 양도세 최고세율이 기존보다 2%p 높아진 42%로, 양도 차익이 1억5000만원을 넘을 경우 38%, 3억원을 초과할 경우 40%, 5억원을 넘을 경우 42%의 세율을 적용받는다.

이에 다주택자들은 4월 이전에 집을 매도하거나 임대사업자 등록, 혹은 증여의 방법 중에서 결정해야 한다.

4월 이후 매도를 할 수 없는 경우 양도세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받기 위해서 8년 임대주택으로 등록해야 한다. 내달 31일까지 신규로 등록할 경우 현재와 같이 5년간 임대해도 이 혜택이 그대로 주어진다.

다만 4월부터 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되기 때문에 집을 팔려면 그 전에 결정해야 한다.

장기보유특별공제는 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도로 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 하지만 내년부터는 장기보유특별공제율이 10년 보유 시 30%에서 20%로 줄어들게 돼 매도시점을 신중히 결정해야 한다.

또한 내달 26일부터 신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 모두 살펴보는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 도입된다.

부동산 시장 관계자는 “향후 DSR이 시행되면 자금줄이 막히는데다 추가 금리 인상 가능성도 커지고 있어 집값 하방 압력이 커질 전망”이라고 전했다.



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