“합리적 분양가 책정 정책, 장기적 관점으로 제도 운영하면 실효성 있어”
[매일일보 이정윤 기자] 이달 7일 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청한 재건축 단지부터 ‘분양가 상한제’가 적용된다. 하지만 아직 적용기준만 마련됐을 뿐 구체적인 적용지역은 정해지지 않아 사실상 시행 전이라고 봐도 무방하다. 이달 말쯤 적용지역 발표를 앞두고 실효성에 대한 의문이 제기되고 있는 가운데, 본래 제도 목적에 잘 맞게 운영·관리 한다면 시장에 긍정적인 역할을 할 것이라는 목소리가 높다.
정부가 지난 2015년 이후 폐지된 민간 택지지구 분양가 상한제 카드를 다시 꺼내 든 것은 강남 재건축 단지를 중심으로 꾸준히 상승하는 분양가 때문이다.
부동산114에 따르면 이달 20일 기준 현재 올해 3.3㎡당 전국평균 분양가는 1175만원으로 나타났다. 이는 지난해보다 11.6% 상승한 수준이다. 특히 서울의 경우 3.3㎡당 2169만원으로 전년대비 1.6% 올랐다. 서울지역 분양가는 강남3구를 비롯해 용산구, 성동구 등이 상승을 견인하고 있는 것으로 분석됐다.
이 가운데 업계는 분양가 상한제가 어느 지역에 적용될 것인지 주목하고 있다. 국토부가 제시한 적용기준을 토대로 하면 서울 25개구 중 서초구를 제외한 모든 자치구가 해당한다.
먼저 집값 상승을 주도한 강남3구에 해당하는 서초구가 적용대상에 포함되지 않는다는 점이 문제로 꼽힌다.
지난 9월 서초구에 공급된 ‘신반포 센트럴 자이’는 3.3㎡당 4436만원으로 책정된 분양가로 완판에 성공했다. 이 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증발급 제한을 통해 사실상 분양가 상한제가 적용된 것과 마찬가지지만, 그럼에도 서울 평균치인 3.3㎡당 2169만원의 2배를 웃돈다.
이밖에 과거 사례들을 미뤄봤을 때 분양가 상한제는 분양가 인하를 유도할 뿐 기존에 있던 집값 하락에는 효과가 없다는 지적도 있다.
오히려 낮은 가격에 분양된 단지가 후에 주변 시세와 어깨를 나란히 하면서 발생하는 시세차익을 노리는 부동산 투기로 청약시장이 물들 조짐이 곳곳에 드러나기도 한다. 앞서 언급한 ‘신반포 센트럴 자이’는 청약 당시 ‘로또 아파트’ 열풍을 일으키며 최고 510대1을 경쟁률을 기록하며 1순위 마감된 바 있다.
또 수익을 내야하는 건설사들 입장에서는 이전보다 사업성이 떨어지는 주택사업에 보수적인 태도를 취할 수밖에 없다. 이는 자연스레 공급부족 문제로 이어지게 된다. 특히 이전에 분양가 상한제가 적용돼 공급된 아파트들 중에는 낮은 분양가로 인한 원가절감 문제로 입주자들과 분쟁이 벌어진 곳도 눈에 띈다.
하지만 분양가 상한제 본래의 취지를 잘 살린다면 시장에 순기능을 발휘할 것이라고 전문가들은 입을 모은다. 분양가 상한제는 원리적으로는 분양가를 낮추는 게 아니라, 합리적으로 분양가격을 책정하고 관리하는 것이 그 목적이다.
이전에도 분양가 상한제가 수차례 적용과 폐지를 반복했지만, 집값 하락책으로 쓰인 경우가 대부분이기 때문에 시장이 침체됐을 경우엔 바로 중단됐었다.
분양가 상한제의 장점을 끌어내기 위해선, 제도 적용 직후 발생하는 공급 감소 등 단기적인 문제점들에 흔들리지 않고 상황에 맞게 제도를 발전시켜 가는 장기적인 관점이 필요하다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “단정 지을 순 없지만 분양가 상한제가 집값을 잡는 데 실효성이 없다고 보는 시각은 향후 집값 하락에 대한 믿음이 없기 때문이다”라며 “제도라는 것은 실행·운영의 문제기 때문에, 제도 자체가 잘 쓰이고 지속적으로 관리가 된다면 합리적인 분양가가 시장에 안정적으로 정착하는 데 분명 효과가 있을 것”이라고 말했다.
