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[데스크칼럼] 부동산 시장, 과열과 활황 사이…
이상민 경제사회부국장

[매일일보 이상민 기자] 과열 양상을 보이고 있는 부동산 시장을 잡겠다고 정부가 부동산 종합대책을 발표한지 두 달이 넘었다. 하지만 강남 재건축 시장을 중심으로 달아오른 부동산 시장 열기는 좀처럼 식지 않고 있다. 이에 따라 정부는 부동산 추가대책 발표를 예고하면서 부동산 시장을 다잡기 위한 고삐를 바짝 죄고 있다.

이런 정부의 행보에 따라 부동산 시장의 혼란도 가중되고 있다. 여러 채의 주택을 보유한 다주택자는 물론 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들까지 주택 구입의 적기를 놓고 우왕좌왕하고 있는 것이다.

정부가 계획하고 있는 부동산 추가대책은 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵인 것으로 알려지고 있다. 하지만 부동산시장의 상황에 따라서는 고강도의 추가 대책이 포함될 수도 있을 전망이다. 이는 8·2 부동산 대책이후 잠시 주춤하던 부동산시장의 오름세가 다시 상승세로 돌아선데 따른 조처다.

시장의 예상을 뛰어넘는 ‘역대급 초강력 규제’로 평가받는 8·2 대책이 약발이 벌써 다한 것 아니냐는 우려를 반영, 추가 대책에는 부동산시장의 과열을 잡을 수 있는 실질적인 조치들이 대거 포함될 것으로 전망된다.

특히 정부는 1400조원을 훌쩍 넘어선 가계부채를 효율적으로 관리하기 위한 정책에 공을 들이고 있는 것으로 알려졌다. 이에 따라 2건 이상의 주택담보대출을 받은 다주택자의 대출 만기를 제한하고 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 새로운 DTI를 도입이 핵심 내용으로 떠오른다.

신규 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 계산하는 기존의 DTI와 달리 새로 도입되는 DTI는 신규 대출에 기존 주택담보대출의 원금과 이자를 모두 더한 상환액 총액을 연소득으로 나누는 방식으로 변경, 대출을 더욱 옥죄는 의미가 있다. 새로운 DTI가 적용되면 대출금액이 줄어드는 것은 물론이고 경우에 따라서는 아예 대출을 받지 못하는 사람도 있을 것으로 보이기 때문이다. 여기에다 소득 지속성을 입증해야 하는 등 소득심사도 더욱 까다로워질 전망이다.

이와 함께 2019년 전면 도입이 예고된 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 윤곽도 드러날 것으로 보인다. 일반적으로 DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 포함에 대출금액을 산정하는 방식이라 DTI보다 더 엄격한 대출규제 효과가 있을 것으로 분석된다.

여기에 현재 자격제한이 없는 적격대출에 고소득자와 다주택자 등에 대한 제한 조항을 넣고 대출 만기를 최대 15년으로 제한하는 방안도 만지작거리고 있는 것으로 알려졌다.

하지만 전문가들은 이들 규제책들이 다주택자와 투기수요자들의 돈줄을 옥죄는 효과는 있을지 모르지만 실수요자들의 내집마련 꿈도 멀어지게 할 수 있다고 우려를 감추지 않는다. 이에 따른 전세가 폭등과 전세난민 양산 등 부작용도 경고한다.

부동산 시장만큼 ‘풍선효과’가 큰 곳도 없다. 지난 정부들에서 부동산 시장을 잡으려다 가격만 올려놓는 사례를 수도 없이 목격했다. 아파트 등 주택시장을 옥죄면서 시중자금이 오피스텔 등 수익형 부동산 시장으로 몰리고 있다.

시장과 실수요자는 위축시키지 않으면서 투기세력만 잡는 묘수를 담은 ‘핀셋 규제’를 기대해 본다.

이상민 기자  marineboy@m-i.kr

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