[부동산 大전망 ①] 추석 이후 초강력 추가규제 나온다
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[부동산 大전망 ①] 추석 이후 초강력 추가규제 나온다
  • 김보배 기자
  • 승인 2017.10.09 15:25
  • 댓글 0
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文정부, 10월 중순 가계부채 종합대책 이어 주거복지 로드맵 발표
다주택자 압박…新DTI 도입에 전월세상한제·보유세 인상안도 검토

[매일일보 김보배·이아량·이정윤 기자] 고강도의 8·2 부동산 대책에도 불구하고 서울 강남 재건축을 중심으로 부동산 열기가 식지 않는 가운데 문재인 정부가 추석 이후 추가적인 부동산 대책 발표를 예고하면서 부동산 시장의 불확실성이 확대되고 있다. 전문가들은 10월 ‘가계부채 종합대책’과 ‘주거복지 로드맵’ 등 추가규제가 발표되면 집값이 다시 안정화궤도에 오를 것으로 보고 있지만 투자자와 실수요자 모두 셈법은 복잡하기만 하다. 본지는 예상 가능한 추가대책을 짚어보고 향후 부동산 시장의 방향을 가늠해보고자 한다.<편집자주>

<글 싣는 순서>

① 추석 이후 초강력 추가규제 나온다

② “강남 재건축 집값, 추석 이후 꺾인다”

③ 연휴 끝 분양 봇물…내 집 마련 ‘TIP’

④ 규제 비껴간 수익형 부동산 인기 ‘진행형’

정부가 추석 연휴 이후 전국에서 다주택자의 돈줄을 사실상 추가대출이 불가능할 정도로 더욱 조일 전망이다. 시세차익을 노린 ‘갭 투자’ 등으로 인한 다주택자 대출의 부실화 가능성을 막기 위해서다. 사진은 9일 오전 서울 송파구 일대 아파트 단지. 사진=연합뉴스 제공

역대 최장 추석연휴가 끝난 부동산 시장에 긴장감이 고조되고 있다. 정부는 고강도의 8·2 부동산 대책에도 서울 아파트값이 과열현상을 이어가자 추석 이후 대대적인 추가 부동산 대책 발표를 예고했다. 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵이 잇따라 발표될 예정으로, 부동산 시장의 향방에 관심이 모아지고 있다.

9일 정부와 부동산 업계에 따르면 문재인 정부는 빠르면 이달 중순 1400조원을 넘어선 가계부채 관리를 위한 종합대책을 발표한다. 주택담보대출을 2건 이상 받는 다주택자의 대출 만기를 제한하고 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI 도입하는 내용 등이 골자다. 2019년까지 전면 도입하는 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인도 윤곽을 드러낸다. 이들 예고된 정책 외에도 추가규제가 나올 가능성이 크다.

김현미 국토교통부 장관은 지난달 28일 취임 100일 기자간담회에서 “국지적 과열 양상이 남아있는 것이 사실이며, 주택시장의 안정화를 위해 뚜벅뚜벅 가겠다”면서 추가대책 발표 가능성을 내비친 바 있다.

시기상 먼저 발표될 예정인 가계부채 종합대책에는 신DTI와 DSR 가이드라인이 담길 예정이다.

현재 DTI는 ‘신규 대출 원리금 상환액’을 ‘연 소득’으로 나눠 계산하지만, 새로 바뀌는 DTI는 신규 대출은 물론 기존 주택담보대출 원리금(원금+이자)까지 모두 더해 상환액 총액을 산정한다.

이에 따라 기존 대출이 있을 경우 신규 대출이 가능한 금액이 줄거나 대출 자체가 어렵게 된다. 특히 1건 이상의 주담대를 받은 다주택자의 경우 사실상 추가 대출은 힘들어진다. 소득 심사도 깐깐해져 소득의 지속성이 입증되지 않을 경우 대출 한도가 깎일 수 있다.

정부는 내년부터 신DTI를 도입할 계획으로, 적용 지역도 전국으로 확대하는 방안을 검토하고 있다.

아울러 DTI 보다 강한 대출심사 기준인 DSR 가이드라인도 발표될 예정이다. DSR은 주담대 뿐만 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 들여다보는 것으로, 도입되면 대출 한도는 큰 폭으로 줄게 된다. 

이와 함께 현재 소득 등 자격 제한이 없는 ‘적격대출(9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 대출 가능)’에 고소득·다주택 가구 보유자 제한 조항을 넣고, 1건 이상 주담대를 보유한 다주택자의 신규 대출 만기를 최대 15년으로 제한하는 방안도 검토 중이다.

가계부채 대책 발표에 이어 정부는 5년간 펼칠 주거복지 정책의 얼개를 정리한 주거복지 로드맵을 발표할 예정이다.

주거복지 로드맵에는 △다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하는 세금과 건강보험료 인센티브 제공 방안 △신혼부부를 위한 파격적인 대출 상품 △생애주기에 맞는 다양한 유형의 공공임대주택 공급 계획 등이 포함될 것으로 보인다.

주거복지 로드맵에 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입이 포함될지도 변수다.

전월세 상한제란 기존 임대료의 연 5% 수준을 상한선으로 임대료 상승폭을 제한하는 제도다. 계약갱신청구권은 주택 임대차 계약 종료 시 임차인이 1회에 한해 추가로 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도다. 이 제도가 도입되면 전세로 4년간 살 수 있다.

부동산 시장 관계자는 “신DTI와 DSR 도입 등이 다주택자의 돈줄을 옥죄면서 ‘갭 투자’ 등은 차단될 수 있다”면서도 “대출규제가 ‘내 집 마련’을 원하는 실수요자를 전세살이로 내몰 수 있고, 전월세 상한제와 계약갱신청구권도 전세가 폭등, 전세난민 등 부작용을 불러올 수 있어 우려스럽다”고 말했다.



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