사업 기간 2년 단축 ‘장점’ vs 수수료는 ‘단점’
[매일일보 김보배 기자] 재건축을 추진 중인 서울 영등포구 여의도 대교아파트가 예비신탁사로 지난 23일 KB부동산신탁을 선정했다. 인근 공작아파트의 신탁사로 선정된 바 있는 KB부동산신탁은 이로써 여의도에서만 2곳의 재건축 사업을 담당하게 됐다.
24일 부동산 시장에 따르면 최근 재건축·재개발 시장에서 ‘신탁 방식’ 사업이 새로운 트렌드로 자리 잡고 있다.
신탁 방식 정비사업은 조합원의 동의를 얻어 부동산 신탁사에 수수료를 내고 사업을 맡기는 방식을 말한다. 지난해 여의도 재건축 단지에서 시작된 뒤 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축과 재개발 단지로 확산되며 조합이 직접 추진하던 재건축·재개발 시장에 변화를 일으키고 있다.
재건축·재개발 사업에 신탁사가 시행사로 참여할 수 있게 된 것은 지난해 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면서부터다.
이후 서울 여의도의 시범·수정·공작아파트 등 재건축 단지가 신탁 방식을 선택했고 올해 들어 강동구 삼익그린맨션 2차, 서초구 신반포 2차·방배7구역 등이 신탁 방식 사업을 추진 중이거나 검토하고 있다. 재개발 구역으로는 동작구 흑석11구역, 도봉구 도봉2구역이 사업을 추진하고 있다. 최근에는 부산과 대전, 인천 등 전국 각지로 확산되는 추세다.
신탁 방식은 금융당국의 관리감독을 받아 사업을 진행한다는 점에서 조합 방식보다 투명성이 높다는 장점이 있다.
신탁사의 체계적인 관리로 각종 공사비와 이자비용 등을 낮출 수 있고 조합 집행부의 비리와 횡령 문제도 사전에 차단 가능하다. 조합 설립 없이 시공사 선정과 건축 심의를 동시에 진행할 수 있으며 시공사 역시 중도금 대출을 받지 않아도 된다.
또 조합 설립이 필요 없어 추진위원회 등을 거치지 않다보니 재건축 사업 기간을 최대 2년 정도 단축할 수 있다.
통상 아파트 재건축 사업은 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·준공 등의 복잡한 절차를 거친다. 반면 신탁 방식은 토지 소유자의 4분의3 동의와 토지 면적 3분의1 이상이 신탁을 받는 조건만 충족하면 된다.
부동산 업계 관계자는 “조합 집행부 비리에 대한 리스크가 없어 신탁 방식을 원하는 주민이 많다”며 “조합 비리가 잦았던 재개발 사업에서 대안으로 떠오르고 있다”고 말했다.
다만 신탁 방식 정비사업도 단점은 있다. 1~2%에 달하는 신탁수수료를 신탁사가 가져가기 때문에 사업성이 낮아진다는 점이다.
또 재건축 초과이익환수제 적용도 악재다. 당초 초과이익환수제의 대상이 아니었지만 지난 2일 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’이 국회를 통과하면서 신탁 방식도 초과이익환수제 적용이 불가피하다.
그럼에도 불구하고 업계에서는 신탁 방식의 재건축·재개발 사업 추진 흐름이 확산될 것으로 내다보고 있다.
부동산 업계 관계자는 “조합은 복잡한 이해관계가 얽혀 있고 각종 비리 등에 사업이 지연될 요소가 많다”며 “신탁 방식이 조합 비리를 해소할 수 있는 대안으로 떠오르면서 신탁 방식에 대한 관심은 당분간 이어질 것이다”고 말했다.
