[매일일보] 지난해 하반기부터 많은 부동산 전문가들의 올해 부동산 시장 전망을 접할 수 있었다. 부문·시장별 여러 가지 전망을 접하면서 올해 부동산 시장을 어느 정도 예측하며 지난해 부동산 시장을 돌이켜볼 수 있는 기회가 됐다. 여러 전문가들이 각자의 경험과 지식을 바탕으로 부문별 시장 전망을 내놓았지만 필자는 조금 다른 시각에서 하나의 전망을 더 추가해보고자 한다. 바로 ‘토지보상’ 시장이다.필자는 감정평가사 겸 행정사로서 토지·손실보상 분야와는 뗄 수 없는 직업군에 속한다. 감정평가사로서 사업 시행에 따른 토지·지장물의 수용보상 가격을 책정하는 일을 담당해야 할 경우도 있고, 행정사로서 수용 대상이 되는 토지·지장물 또는 영업권의 보상 가격이 헌법상으로 천명된 권리인 ‘정당한 보상’에 부합하는지 판단해 수용재결 또는 이의재결을 진행하는 일을 담당하기 때문이다. 수용이라는 한 가지 사실관계를 놓고 동전의 앞뒷면을 모두 아우르는 특이한 경험을 매번하는 이력의 소유자이다 보니 토지 수용과 보상 시장의 동향에 누구보다 민감할 수밖에 없다.올해 토지보상 시장 규모는 19조원을 헤아린다고 한다. 이는 현 정부 들어 최대 규모이고 지난 2010년 이후 최대치다. 참여정부의 대선 공약에 따라 공공기관 지방 이전에 따른 혁신도시 건설과 이명박 정부의 4대강 사업, 행복주택 건설 사업 등으로 인해 보상금 규모는 꾸준히 20조원대를 기록해왔다. 그러나 현 정부 들어 부동산 경기 침체, 국가채무 증가 등 여러 가지 원인이 겹쳐 토지보상 시장은 급격히 위축됐다. 따라서 자연히 최근 몇 년 동안은 부동산 시장 전망을 논하면서 토지보상금은 주요 고려 변수가 아니었을 것이다.하지만 올해는 양상이 조금 다를 것으로 보인다. 수용에 따른 보상금 지급은 단순히 강제 수용과 보상금 지급이라는 공법적 관계로 끝나는 것이 아니라 수용에 따른 피수용자의 이주 수요를 유발시켜 ‘대토’라는 행위로 귀결되기 때문이다. 대토 수요의 발생은 수용 대상 지역 인근의 토지 시장 수요를 자극해 지역 토지 시장에 연쇄적인 반응을 일으키게 된다물론 지난해 부동산 시장의 전반적인 호경기로 인해 이미 오를 것으로 예측되던 지역은 큰 폭의 지가 상승을 경험했다. 고덕 신도시, 미군부대 이전, 각종 도시개발 사업 호재가 있던 평택은 지난 수년간 큰 폭의 지가 상승이 시현되기도 했다. 필자의 경우 감정 가격 책정에 있어 기존 DB상에 축적돼 있던 데이터와 실제 시장 조사 시 신규로 조사된 데이터 간 괴리가 가장 심했던 지역이 바로 평택이었다.올해는 평택을 비롯한 여러 지역에서 전반적인 지가 상승은 어려울 것으로 예상된다. 저금리 기조 역시 종언을 고하고 있기 때문에 더욱 그러할 것이다. 따라서 대규모 수용·보상 지역 인근의 대토가 예상되는 입지의 토지 시장은 올해 토지 시장 트렌드를 감안해보면 틈새시장으로 손색이 없을 것으로 예상된다.지난 수년간 우리 감정평가업계는 감정평가 시장 위축을 경험했다. 은행권 담보 감정평가의 자체 시행, 한국감정원과의 업무 분야 조정 등 여러 가지 원인이 있지만 보상평가 시장의 위축도 큰 원인으로 지목됐다.올해 토지보상 규모는 현 정부 들어 최소일 때보다 두 배 정도 규모로 예측되는 만큼 우리 감정평가업계 역시 큰 관심을 갖고 지켜보는 중이다. 일반 투자자들 역시 이러한 전문가들의 동향을 체크해볼 필요가 있을 것으로 보인다.
