[매일일보] 통계청 인구 전출입 자료를 보면, 수도권을 제외하고 거의 모든 시, 도에서 인구 순 유출을 기록하고 있다. 지방의 이러한 인구 순 유출과는 정반대로 수도권의 인구추이는 그 동안 거쳐온 모든 정권의 수도권 억제와 지방 육성책에도 불구하고 꾸준히 증가하고 있다.
1970년에 전국대비 28퍼센트에 불과했던 수도권의 인구는 2005년에는 47퍼센트에 육박한다. 이것은 물론 정점에 이른 국면이라고 볼 수 있어 논쟁의 여지가 있으나 통계청에서 내놓은 2020년 인구지수를 보면, 서울은 개발면적의 고갈로 인구가 정체되고, 수도권인 경기와 인천은 상당한 인구증가가 예상되며, 수도권 이외의 지역은 대부분 인구정체 혹은 축소가 예상된다는 것을 알 수 있다.
우리나라의 수도권 인구는 전국 인구의 50퍼센트에 육박하며, 수도권의 연간 생산 부가가치는 전체 GDP의 약 60퍼센트인 400조원이 넘는다. 이런 엄청난 부는 대부분 수도권에 재 투입되며, 수도권 성장의 강력한 동력으로 작용한다. 이 때문에 수도권은 정부의 정책과는 무관하게 시장 논리로 대응해야 하는 것이 타당하다.
GDP의 60퍼센트를 담당하는 수도권의 억제는 국가 경제의 위축을 불러오므로 대체수단 없이 수도권을 억제하기는 어려우며, 특히 산업시설의 감소와 생산력의 감소가 예상되는 시점에서는 더더욱 어렵다. 또한 수도권에 구축된 수백 조 원의 인프라를 다른 곳으로 유인하는 새로운 권역을 만들어 내는 것은 재정적으로 불가능하다.
게다가 교육 인프라와 좋은 직장을 제공하는 서울, 수도권은 강력한 구심력을 발휘하고 있어 인구 감소는 이런 압축적인 패턴을 오히려 더욱 강화시킬 것이다. 위와 같은 수요변화와 수도권 집중화에서도 경기도의 5대신도시의 가구수는 약 30만 호에 불과하여 앞으로 분당 정도의 위치에 분당 크기인 400만 평의 택지를 개발한다는 것은 거의 불가능한 일이므로 5대 신도시의 희소성은 시간이 지날수록 점점 두드러질 것이다.
그렇다면 서울의 경우는 어떨까? 서울은 수도권과는 달리 이미 포화상태이지만 경제력만 된다면 서울로 오고 싶어 하므로 인구 감소에도 불구하고 서울 인구는 정체현상을 빚을 것이다. 하지만 서울의 경우 지방과 달리, 아파트 보급율이 낮고 강남, 서초, 송파, 여의도, 목동까지 합쳐도 30만 가구에 불과하다.
우리나라의 총 가구수를 총 1500만 가구라고 가정하면, 최상위 소득계층의 2퍼센트밖에는 수용할 수 없는 공급량이므로 최상위계층의 자산이 100억이라 가정하면, 이들은 20~30억 원의 아파트에서 거주할 수 있는 능력이 있다는 것이므로 이들 선호지역의 부동산가격은 더욱 차별화되고 현재의 가격을 유지할 것으로 보인다.
이번 호에서는 거주용 부동산의 수요적 측면에서 부동산 가격의 미래를 살펴보았다. 결론적으로 우리나라의 거주용 부동산 시장은 향후 10년 이내에 급격한 변동을 겪을 것이다. 급격한 인구감소와 고령화의 진행, 각종 규제책, 그리고 수도권 광역 밀집화 등의 요인으로 인한 부동산의 급락은 지방을 시작으로 광범위하게 펼쳐질 것으로 보인다.
반면 서울 강남의 경우나, 5대 신도시 등은 부동산시장의 하락과는 반대로 더욱 차별화되어 고가를 유지할 것으로 예상되고, 수도권의 서북부 지역은 인구유입효과로 인해 부동산가격을 유지해 나갈 것이다.
만약 당신의 거주지가 서울 의 강남이나 5대 신도시가 아니라면 계속 그곳에 높은 거주비용을 부담하며 거주해야 하는지, 또한 앞으로도 계속해서 거주용 부동산에 투자할 것인지는 심각하게 고려해야 할 시점이다.
